第一章 总论
第一节 项目概况
项目名称：**市综合物流园区建设项目
项目性质：新建
项目承建单位：**物流仓储中心
项目拟建地点：**
占地面积：50亩
项目定位：**综合物流园区建设项目以**园区为依托，根据现代物流产业发展的趋势，结合**市物流发展的现状，整合各类产业资源、技术等要素，配以供销、配送、运输、装卸、加工、仓储等综合服务，集物流服务为一体，形成高起点、高水平的综合性物流园区。
同时，以当地优势的交通网络为支撑，构筑现代化的物流信息系统，以个性化、专业化、多样化的市场物流服务为重点，借助网络化、信息化手段，高效运作，为**市的经济发展注入新的活力。
主要建设方案：
建设年限：3年。
建设内容：包括“五大片区”，分别为仓储物流区、商贸交易区、中心商务区、综合服务区及发展备用区。涉及物流版块包括：铝业、煤炭、电力及其他相关。
第二节 投资概算
1、项目投资结构及资金来源
本项目计划总投资2850万元元，由项目投资单位**物流仓储中心出资，均来自公司自有资金和其他渠道自筹资金。
2、财务概算
项目的总投资额为2850万元元人民币，建设周期为3年。税前项目财务内部收益率为22.66%;项目的净现值为4061.46万元，静态投资回收期为6.35年，动态投资回收期为7.48年(包括建设期)。所得税后项目内部收益irr为19.02%，全部投资财务净现值npv为2843.41万元，全部静态投资回收期为7.06 年，动态投资回收期为8.71 年(包括建设期)。所得税前后净现值npv均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。所得税前后irr均大于行业基准收益率8%，说明该项目的动态收益是可行的。
从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态。项目赢利能力较好，能够在较短的时间内收入全部投资，项目从经济指标上看是可行的。
第三节 项目主要结论
1、社会效益
项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。具体如下：
(1)**市综合物流园区市场前景较好，项目的建成必将产生良好的经济效益，对**市的财政税收的增长产生巨大贡献。
(2)项目的成功运营，需要大量的工作人员，有效增加了**地区当地的就业机会。包括项目承建公司的人员需求，还包括大量的衍生需求，为维护正常运作，将招聘大量的工作人员(工人、管理人员、财务人员等等)。在一定程度上可以促进社会就业发展和人民生活水平的提高，为社会的稳定做出巨大贡献。
(3)项目建成后，将有效促进产业集群，提升**综合物流园区及**地区的知名度，树立良好形象，促进当地经济快速发展。同时，也能映射周围地区，以点带面，促进整个区域的经济增长。
(4)建设**综合物流园区，对于**地区加快服务业发展尤其是物流产业的发展提供了有益的借鉴，同时带动当地餐饮娱乐、商贸流通业及其他配套服务行业的发展。
2、项目综合评价
本项目的建设既符合国家和**市的发展战略及规划，又能有效的调整当地产业结构，减缓农村剩余劳动力的就业压力、促进农民增收，同时对于健全和完善中国西北地区物流体系有着举足轻重的作用。**综合物流园区建成后，将为社会带来可观的经济和社会效益;项目财务方案切实可行。综合上述分析，本报告认为该项目是可行的。
第二章 项目建设的必要性和可行性
第一节 项目建设必要性
1、本项目是加快当地经济发展的需要
“**综合物流园区”项目的建成，将对**市当地经济起到显着地拉动作用，有效促进当地及周边城市经济的快速发展。同时也可以提供大量就业岗位，减缓当地居民的就业压力。
此外，“**综合物流园区”的建设将彻底改变**市目前的市场供应交易格局，形成以**市为中心的高效商贸、集散中心。综合物流园运营后，可以有效提高各行业经营的规模效益，满足货物联运发展的需要，从而加快当地经济的发展。
综上所述，实施建设**综合物流园区将对**市经济实现跨越式发展具有非常重要的意义。
2、本项目是推动制造业及物流业有机协调发展的需要
……
3、本项目是加速发展现代物流的需要
……
4、本项目是推动信息化管理的需要
……
第二节 项目建设的可行性分析
1、政策条件分析
**综合物流园区建设项目是符合国家产业规范，将获得各方面的政策扶持。具体政策说明如下：
(1)国家层面
从国家层面上来看，政府大力支持物流业的发展。为应对国际金融危机的影响，促进物流业平稳较快发展，国务院出台了《物流业调整和振兴规划》。《规划》提出物流业调整和振兴目标：到2011年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团，初步建立起具有一定国际竞争力的现代物流服务体系;物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上;物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与gdp的比率比目前的水平有所下降。国家的政策扶植，将有效推进项目的顺利进行。
(2)当地政府
物流业作为一个集商流、资金流、信息流为一体的新兴产业，在国民经济中起着越来越重要的作用。**地区物流发展定位是：依托边境口岸优势，成为沟通东北亚经济圈和环渤海、长三角地区向北开放的前沿基地;加强铁路公路运输能力和效率，构建国家能源和工业原材料输出核心物流通道。
……
2、**场地建设条件
……
3、**市大环境分析
……
4、**省大环境分析
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