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一. 营销节奏
(一)营销节奏的制定原则：推广营销期指从市场导入开始至产品开盘营销，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于营销节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定营销计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本营销计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1. 推广营销期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使营销保持持续、连贯。
2. 鉴于年底临近过年的情况，开盘营销强销期应避开春节假期。
3. 开盘营销前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)-营销节奏安排：
1. 2013年10月底—2013年12月，借大的推广活动推出-项目
2. 2013年12月底—2014年3月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3. 2014年3月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4. 2014年3月下旬，春节之前，开盘营销强销。
二. 营销准备(2014年3月15日前准备完毕)
1. 户型统计：
Ø 由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于2013年12月31日前完成
Ø 鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2. 销讲资料编写：
Ø 由营销部-、策划师负责，于2013年12月31日前完成
Ø -项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。2013年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在2013年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。2013年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3. 置业顾问培训：
Ø 由营销部-负责，培训时间从2013年11月底—2013年1月
Ø 培训内容包括：
销讲资料培训，时间：2013年11月底—2013年12月初
建筑、景观规划设计培训，时间：2010年12月初
工程工艺培训，时间：2013年12月初
样板区、样板房培训，时间：2014年3月9日
营销培训，时间：2013年12月—2014年3月出
2. 预售证
由营销内页负责，于2014年3月10号前完成
3. 面积测算
由营销内页负责，于2014年3月10号前完成
4. 户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在营销前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于2014年3月10号前完成
5. 交房配置
由工程设计线蒋总负责，于2014年3月10号前完成
6. 一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与营销经理-会商后，于2014年3月10号前完成，分析总结后，作为营销时重点关注的抗性，专门进行培训。
三. 样板区及样板房
(一)样板区
1. 样板区范围：考虑到-项目营销必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。(注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为Y区)
2. 样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3. 样板区展示安排：
Ø 确定对Y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求;
Ø 确定Y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底;
Ø 明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解;
Ø 具体见附后(参观园线说明)
(二)样板房
1. 样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1# 楼平层、底跃各一套。
2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3. 样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于2013年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四. 展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1. 沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2. 户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3. 户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五. 价格策略
均价确定：包括营销均价及赠送面积等由策划师和营销部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：营销均价，营销起价，营销实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，营销主管优惠权限，营销经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场营销。
时间安排：营销策划部于2014年3月10日提出营销价格表和营销政策。
六. 推广：2014年10月底前确定广告推广公司，2014年11月低前出具具体的推广方案。
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