2016住房租赁新政出台：租房者有望先扣租金再缴个税
2016年6月3日，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称“《意见》”)，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。2020年基本形成供应主体多元、经营规范的住房租赁市场体系。支持符合条件住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。鼓励地方政府盘活城区存量土地增加租赁住房用地供应。
出国留学网记者注意到，早在今年5月6日，在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华就介绍了加快培育和发展住房租赁市场的有关情况。
此次《意见》明确指出，允许将商业用房的土地用途调整为居住用地。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
同时，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
“此前管理层也多次谈到住房市场‘租售并举’，这对建立多层次的住房消费市场提供有力支持。而允许商业用房改建成居住用途出租可以说一举两得。一方面化解商业用房库存过高的压力，另一方面，经过结构调整后，增加居住用房的供应，满足租赁消费的同时有望抑制租赁价格快速上行。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者。
记者注意到，《意见》中也强调了要发展住房租赁企业以及鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。
《意见》指出，充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于低端租赁市场而言，尤其是从保障性住房的角度来讲，公共租赁房货币化，有助于解决低收入家庭的居住问题，再加上PPP模式的介入，租售结合方式的推进，也有助于解决住房闲置库存问题。
卢文曦认为，是否能够得到开发商或者投资机构积极响应存在不确定性。主要是经济账。投资需要通过租金来实现回报，整个投资回报周期会比较长，尤其像上海住宅的租金回报率只有2%左右，外加上出租需要管理、维护等等，都是投资成本。
其实目前已经有一些企业做起了长租公寓，包括魔方公寓、蘑菇公寓、青客公寓、贝客公寓、湾流国际社区、YOU+公寓、优客逸家等都是已经运营超过2年的长租公寓品牌。也有开发商开始从事公寓，比如万科、旭辉等。
专家表示，培育住房租赁市场，打通购租并举市场，是我国住房体制改革的重要组成部分。此次国务院住房租赁政策，顺应住房市场改革的需求，为后续租赁市场的健康发展提供了原则性的指导。后续包括各大部委、地方政府、企业、消费者和投资者等将基于此类政策精神而积极落实，进而会有更多细化的政策和相应策略出现。
这次《意见》同时提到了税收优惠，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
对此，多位业内人士也认为，该《意见》将大大促进租房市场的发展。但是同时，这个市场目前还是存在问题。
今年两会期间，住建部副部长倪虹曾表示，我国的房屋交易市场是在不断发展，也在不断完善，保障体系也正在逐步建立起来，特别是近几年，保障性安居工程大规模建设。“但我们租赁市场的发育确实相对于那两个方面是落后的。主要问题有：一是我们现在还缺少专营住房租赁的企业，也没有形成规模。二是我们的租赁市场现在主要是二手房和旧房，一手房租赁市场还比较少。三是中介机构服务上还存在不规范无序竞争的问题。四是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善。”
住房租赁新政具有多重利好
晏扬
为加快培育和发展住房租赁市场，近日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》提出，实行“购租并举”是实现城镇居民“住有所居”目标的重要途径，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。为此，《意见》提出了一系列优惠政策措施，用以支持租赁住房建设、鼓励住房租赁消费。(6月4日《新京报》)
让老百姓“住有所居”，是我国住房制度改革始终坚持的目标。当然，“住有所居”不等于每个人都拥有自己的房子，在一个十几亿人口的大国，人人都买得起房子或者家家都拥有房产，显然不大现实。“住有所居”是指每个人都有房子住，而所住房屋可能是买来的，也可能是租来的。因此，实行“购租并举”不仅是实现城镇居民“住有所居”目标的重要途径，而且是住房制度改革不可或缺的重要内容。
如果说以前政府对房地产市场的调控，主要着眼于房价，让更多人买得起房;那么现在则同时着力于培育和发展住房租赁市场，让更多人租得起房。如此“双管齐下”，无疑有利于更快实现“住有所居”的改革目标。
纵观《意见》，力度大，亮点多，一系列优惠措施让人充满期待。与租房者直接相关的措施就包括：租房者可以提取住房公积金用来支付房租，相关手续将进一步简化;非本地户籍的租房者，可以享受当地义务教育、医疗等基本公共服务;租房合同期内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;对于租房者的租金支出，结合个人所得税改革，将有望实行税前扣除，即住房租金将和养老保险金、医疗保险金一样不缴纳个税……
这些实实在在的举措，可谓租房者的福音。实际上，租房居住的人大多是收入不高的群体，他们既无法享受政府提供的廉租房，又无力自己买房。如果说廉租房是政府向低收入人群提供的政策庇护，那么对于收入普遍不高的商品房租赁者，政府也理当提供一些政策优惠，以减轻租房者的负担，引导人们通过租房解决居住问题。
除了租房者能获得政策优惠，根据《意见》，房屋出租人也有不少利好。譬如，对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可免征增值税;对于个人出租住房所得，减半征收个人所得税……可以预见，这些政策措施将会对房租起到平抑作用，也就是说，出租人获得的政策好处，在市场竞争的作用下，将会部分“转移”到租房者的头上。
值得一提的是，培育和发展住房租赁市场，也是“去库存”的一种重要而可行的途径。所谓“去库存”，并不一定是要把房子卖出去，把房子租出去，让其不再空置并定期收回租金，同样是“去库存”的一种方式，这就是为什么《意见》提出“鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务”并“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”的原因。通过优惠政策鼓励住房租赁消费，租房子的人多了，有利于“去库存”;出租房子更加划算了，出租人会再购买房子用于出租，同样有利于“去库存”——住房租赁的一系列优惠措施，就是这样发挥杠杆作用的。
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