2016司法考试卷三《民法》精选考点：租赁合同当事人的权利和义务
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租赁合同当事人的权利和义务：
| 出 租 人 的 维 修 义务 | 出租人负有租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外 →出租人违反维修义务的后果：承租人可自行维修，维修费用由出租人负担； 因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期 |
承 租 人 的权利 |
①优先购买权→出租人出卖租赁的房屋，承租人享有优先购买权 →→承租人优先购买权受到侵害的，可要求出租人赔偿，但不得 主张出租人与第三人的买卖合同无效 →→以下四种情况承租人主张优先购买权的，不予支持：（1）房 屋共有人行使优先购买权；（2）出租人将房屋出卖给近亲属； （3）出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示 购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的 ②租赁合同维续权（买卖不破租赁） →租赁物在租赁期间所有权发生变动，租赁合同继续有效 ③与承租人共同居住的人的特别权利 →承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同 继续租赁该房屋 ④一房数租问题 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主 张履行合同的，按下列顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁 房屋的；（2）已经办理登记备案手续的；（3）合同成立在先的。 注意：不能取得租赁房屋的承租人可主张解除合同、赔偿损失。 |
承 租 人 的 义 务 |
①不得擅自对租赁物进行改善或增设他物的义务 →承租人只有经出租人同意，才可对租赁物进行改善或增设他物 →→未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物，出租人可要求承租人恢复 原状或赔偿损失 ②不得擅自转租的义务 →承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同 →承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人 →→次承租人也享有优先购买权 →→存在两个租赁合同：出租人与承租人之间、承租人与次承租人之间。 特别注意：出租人不得基于合同直接向次承租人主张违约，但可基于侵权 行为或物上请求权向次承租人主张相应责任 |
◇ 真题链接：
【04 多 59】冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期 2 年，租金每月 1000元。合同履行 1 年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1 年、月租金 1200 元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲 收回房屋。下列选项哪些是正确的?
A.冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁
B.张某将房屋转租后，冯某有权按每月 1200 元向张某收取租金
C.冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失
D.冯某有权要求翁某承担违约责任
【13 单 10】甲与乙订立房屋租赁合同，约定租期 5 年。半年后，甲将该出租房屋出 售给丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋优先购买权受侵害为由，请求法院判决甲丙之间的 房屋买卖合同无效。下列哪一表述是正确的?
A.甲出售房屋无须通知乙
B.丙有权根据善意取得规则取得房屋所有权
C.甲侵害了乙的优先购买权，但甲丙之间的合同有效
D.甲出售房屋应当征得乙的同意
【14 单 14】孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙 某表示同意。但是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把该房租给了王某并已交付。李 某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。下列哪一表述是正确的?
A.李某有权要求王某搬离房屋
B.陈某有权要求王某搬离房屋
C.李某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任
D.陈某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任
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