第一、注意事项
买房是一个花费高、耗时长的过程,澳洲买房更加,因此,在做出最终决定之前,最好先做足功课,了解如何避免一些代价高昂的最常见错误。
很多人未考虑自己的长期需求或当前的市场行情,就急匆匆买下异地房产,事后却追悔莫及。为了避免这种局面的出现,买家须尤其注意以下7个最常见的错误:
1.未进行调查
很多买家由于工作或家庭事务太多,根本挤不出时间好好地货比三家,因此,他们常常在未进行足够调查的情况下做出购房决定。
要 想买到物有所值、称心如意的房产,您至少得在目标区域看50-100处房产,除了做笔记外,还得时时追踪当地的拍卖和销售数据。您得有一份"房产摘要", 并对城区、房产类型、特征和价格范围进行优先等级的排序。这将让您在面对一大堆待售房产时,以最快的速度筛选出与您的需求最匹配的房产,同时也可让您节省 下不必要的看房时间。
2.旧宅脱手前便购入新居
很多置业者都会在把旧宅卖掉之前就购买新居。在理想状态下,这样的购房策略当然是非常不错的。但是在现实生活中,42天的标准结算期根本不足以对房市进行充分的调查。
如果您得靠卖房所得来支付新家的房款,那您可能会被迫接受较低的报价。把旧宅脱手后再购入新居的好处包括:您拥有足够的购房资金;您可从从容容地讨价还价;一旦买到了心仪房产便可立马搬进去住。
3.太过感性了
在 进行了6个月的调查后,您终于参与了梦想居所的竞拍,但是现场的竞拍活动很活跃;在舌灿莲花的房产中介的游说下,您想要立即买下他/她所推荐的房产;您的 伴侣很喜欢这幢房子,您觉得自己不得不买下它(因为您认为没有其他的选择了)……于是,在这种种情势的压迫下,您支付了过高的价钱。避免感性的冲动置业。 与一位可信赖的顾问或朋友谈谈您的购房计划,在参与房产拍卖前设定您的出价上限。
4.糟糕的还价估价能力
有些买家会因为太过吝啬、不愿为心仪房产支付合理的价钱而错失良机;但还有些买家则是因为太过急切,或不顾一切与人抬价,最终为一处房产支付了过多的价钱。
您得明白,售房中介是为卖家服务,是为卖家争取到最高的售价,他们可不是为作为买家的您而服务。因此,要想达成一宗好买卖,您就得对当地的房价和房产类型有充分的了解。
近期和过去的销售数据是您评估目标房产价值的良好标准。专业的买家中介也能给您提供"独立的"建议,并为您争取到最优的购买价格。
5.不考虑未来需求就购房
不 要在沮丧的情绪中购买房产,比如,由于您已经厌倦了找房子,于是就决定随便买下一处房产。您须考虑自己当前的生活状态以及未来的需求。比如,您是否需要为 孩子准备额外的房间?是否要个院子?是否要给孩子留出一个带有大型娱乐室的玩耍空间?未来是否打算大房换小房?未来是否需要避免陡直的楼梯?
不要只考虑未来1年的需求,而应往前看10年!印花税和搬家费可不便宜,因此普通人通常不会经常性地搬家。
6.未进行尽职调查
有 些买家根本不了解买房过程,因此处于劣势地位。如果您在毫无头绪的情况下进入房市,那么您遭遇的挫败肯定会比别人更多。精明的买家会合理地安排看房时间; 对于当地的房产售价数据了如指掌;预先核准资产;现金准备妥当,随时可以交付押金;律师可随叫随到,审查购房合同;害虫和建筑(或楼层)检查已经完成。如 果上述事项您都已经准备妥当,那您在报价时就会底气十足。
7.拖延和害怕搬家
面对现实:搬家本来就是件麻烦事。我们得安排一大堆的事情:选择售房中介、调查、看房、讨价还价、查看抵押贷款、处理法律事宜、断开和重连水电气服务、打包和拆箱……对于搬家的恐惧心理是人们无法实现目标的主要障碍。第一步往往是最难的。
第二、常见问题
买房要慎重,对于异地购房,一定要有充分的心理准备,特别是到国外购房,房产政策可能有所不同,购房风险更是不可不防。无论是移民还是投资,买房之前应该用当地人的思维考虑以下几点问题:
当地的法律法规——一位在澳大利亚居住10年,购买了5套房子的中国人,前不久刚刚知道外国人在澳洲购房只能购买新建住宅,他的房子如果想出售,只能卖给本地人,无形中已大大贬值。
租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫
在你的目标购房区域内,如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产,就说明当地楼市比较安全。
家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理
一般情况下,4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年,在澳洲是6年。
失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势
通常情况下,失业率处于下降周期时,房价处于上升周期;失业率处于上升周期时,房价处于价格调整或者下跌周期。