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2018年司法考试案例分析：租客砸掉承重墙，房主获赔违约金
房屋在装修中有不少“禁区”,比如房屋的承重墙在装修过程中不能拆改和破坏,否则会破坏建筑的整体性,给自己和邻居带来危险。近日,新疆维吾尔自治区石河子市人民法院审理了一起因破坏承重墙而引发的纠纷,法院判令双方解除合同,还判令租房客赔偿房主违约金两万元。
2016年6月,侯某与金某签订了为期5年的房屋租赁合同,约定金某作为承租人租赁侯某的房屋,租金按年计算,租赁期间,所有费用由金某支付;金某在租用期间有权转让、转租他人,房屋租赁期满退租时,押金如数退还;并约定如有一方违约,按年度租金的200%作为违约金。
合同签订当日,金某给侯某支付租金18万元、押金两万元,侯某给金某出具了收条。
2016年7月,金某对房屋二、三层进行改造装修,在改造房屋二楼的过程中,金某将二层的承重墙大部分打掉,后又对涉案房屋的二楼、墙体及三楼进行了加固和装修。2016年12月,金某将房屋的二、三层租给案外人李某从事艺术培训。2017年6月底,金某对房屋二楼进行了第二次加固。
侯某发现自己房屋二层的承重墙被砸,导致房屋二楼房梁、三楼大部分墙体出现严重裂缝后,侯某将金某诉至法院,请求解除双方签订的房屋租赁合同,并要求金某承担违约金5.4万元。
法庭审理时,金某辩称双方在洽谈合同之初,将二层房屋的承重墙打掉是经过侯某同意的,侯某知晓其关于房屋的改建。房屋进行改建时,二楼三楼确实出现了一些异常情况,其立即停止了房屋改建,同时对房屋进行了加固修缮工作。其在加固修缮后又与案外人李某签订了房屋租赁合同,李某对房屋实施了大量的装修和修缮,合同现在履行过程中,不同意解除房屋租赁合同,也不同意支付违约金。
法院审理后认为,由于金某将房屋二楼的承重墙打掉,导致房屋存在安全隐患。根据相关规定,金某应当承担损害赔偿责任。然而双方在房屋租赁合同约定时,约定按年度租金的200%作为违约金,这个约定显然过高,且金某已自费对房屋进行了两次加固,一定程度上对房屋进行了修缮和恢复。侯某主张违约金5.4万元,但未提供证据证实其损失,因此法院将违约金数额酌定为两万元。
据此,法院依照有关法律法规作出判决,解除侯某与金某于2016年6月签订的房屋租赁合同,判令金某给付侯某违约金两万元。
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