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房地产开发方案范文(篇1)
土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
（1）控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地增值税，增加了企业的效益。
（2）房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。
【例】A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的'营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。
方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值额为35000-28965＝6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%＝1810.5万元。
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值额为35000-29355＝5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。
房地产开发方案范文(篇2)
一：房地产项目策划所包涵内容：
一)房地产市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
二)房地产目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
三)房地产价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
四)入市时机、入市姿态
五)广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
六)房地产媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
七)房地产推广费用
现场包装(营销中心、示范单位、围板等)印刷品(销售文件、售楼书等)媒介投放二：房地产销售策划所包涵内容：
一)销售现场准备
二)销售代表培训
三)销售现场管理
四)房号销控管理
四)销售阶段总结
五)销售广告评估
六)客户跟进服务
七)阶段性营销方案调整
第三节：房地产销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价
位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓知己知彼、百战不殆
三：房地产项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。四：房地产项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：房地产项目销售思路：
一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
二)主题思想的统一性。广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的
三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：房地产项目销售策略：
一)项目入市时机选择
理想的入市时机：所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，卖楼花还是卖现楼;建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
一般应具备：根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态。
1开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2已经知道目标客户是哪些人;
3知道你价格适合的目标客户;
4已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;6已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7已制定出具竞争力的入市价格策略;
8制定合理的销控表;
9精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案
10组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11尽力完善现场氛围;
12竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13其他外部条件也很合适。
二)房地产项目广告宣传计划
当我确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的必要步骤。而一个可操作的完整广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，
广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的降低客户成本，一切为了销售!
三)销售部署房地产销售阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是保持进度与策略节奏一致预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式
房地产营销策划一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市
场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划进行都会产生影响，有可能销售策划初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。
因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售。
房地产开发方案范文(篇3)
合作开发合同书
甲方：地址：
联系方式：乙方
地址:
联系方式：
为优化资源配置，合同各方本着平等互利、共同发展的原则，在
友好协商的基础上，自愿就有限公司（简称
“目标公司”）的股权收购
及股权收购后目标地块的合作开发等事宜订立本合同，以供各方信守
执行。
第一章目标公司的基本情况
第一条目标公司概况
1、目标公司注册号为，法定代表人为
____，注册资金为人民币
100%的股权。
贰亿叁仟万元，注册地址为，乙方拥有目标公司
2、目标公司的企业营业执照复印件、股东身份证明材料复印件、
章程作为本合同的附件一。
第二条项目土地权属情况
1、项目土地位于湖北省武汉市村，面积共约397953.40平方米
（折合596.9亩），用地性质为写字楼、商住楼、高级别墅及配套设施。
2、项目土地的《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、四至红线图及其他资料详见附件二。
第三条项目土地现状
1、
权属清楚，没有任何的纠纷及法律诉讼。
2、
土地抵押情况（请在括号内打“
√”）：
（1）不存在抵押；（2）存在抵押
抵押金额为___万元，抵押权人为，抵押期限至年月日；
3、没有拖欠政府部门的任何地价款及税费；
4、土地平整情况：；
5、水、电、路道的配套情况：；
6、其他情况：；
项目土地的上述现状的描述系乙方向甲方所声明，乙方保证此描述的真实性。
第二章
合作方式
第四条乙方同意将其所持有的目标公司
____%的股权转让给甲
方。股权转让后的目标公司的股权结构为：甲方持股_____%，乙方持股____%。
第五条股权转让后，甲、乙双方共同持股目标公司，通过目标公司对项目土地进行合作开发。
第三章股权转让内容及价款
第六条股权转让内容
乙方同意将其所拥有的目标公司的___%股权转让给甲方，一并转让给甲方的包括转让股份所包含的各种股东权益。该等股东权益指依附于转让股份的所有现时和潜在的权益，包括目标公司所拥有的全部动产和不动产、有形和无形资产。目标地块属于该一并转让的股东权益。
第七条转让总价款及支付方式
1、总价款：乙方向甲方转让目标股权的股权转让价款总额为人民币元
(大写：
币
元整)（按土地面积折算为每亩价款万元）。2、支付方式：
（1）本协议签订当日，甲方应向乙方支付定金人民币元（大写：
），收款
人：
，账号：，开户行：。乙方收到定金后，本协议生效。
（2）本协议签订后个工作日内，甲方应将剩余股权转让款元(大写：币元整)人民币支付至乙方开立的银行账户，由甲、乙双方预留印鉴共管。乙方应在共管账户收到前述股权转让款后七日内负责办理股权的工商变更登记，甲方配合乙方办理相关手续。股权变更登记手续办理完毕后当日，由甲方协助乙方解除账户共管，乙方可取出该账户上的资金。前述共管账户解除后甲方先期支付的定金转为剩余股权转让款。
第八条双方权利义务
1、乙方保证合法拥有目标公司股权，无权利瑕疵，地块无任何纠纷。
2、目标公司的股东权利、义务自股权工商变更登记之日起转移。鉴于乙方是通
过股权转让方式转让目标公司所持有的国有土地使用权，甲方、乙方同意，工商变更登记之日前的目标公司债权、债务由乙方享有和承担；工商变更登记之日后的债权、债务由甲、乙方按各自持有的目标公司股权比例享有和承担。目标公司原持有的国有土地使用权属于待开发的土地，是已依法缴纳土地补偿款、土地出让金的国有土地使用权，甲方不承担股权转让前的任何费用，股权转让后产生的税、费由甲、乙方按持股比例承担。
3、乙方保证目标地块无抵押、目标公司无对外担保及涉诉纠纷。
4、股权转让过程中产生的税、费，由甲方、乙方、目标公司依法各自承担。
第四章相关资料的共管
第九条在完成股权变更登记之日，乙方应将目标公司的下述资
料交由双方指定代表人共同保管（在乙方办公地设立保险箱，乙方掌
握钥匙，甲方掌握密码）：
1、目标公司公章、财务专用章、合同专用章等各种印章、法定
代表人印鉴、银行账户的开户印鉴、贷款卡、未使用的支票、公章刻
制卡等；
2、目标公司的营业执照、税务许可证、房地产开发企业资质证书以及政府核发给目标公司的其他证照；
3、目标地块的国有土地使用证、国有土地使用权出让合同、及其他关于目标地块的开发的所有在办理政府部门审批手续过程产生的资料和法律文件；
4、由股权转让后的目标公司继续履行的合同文件；
5、其他所有应该属于目标公司持有的文件、证照等。
第五章目标公司的经营管理
第十条决策、管理架构
1、目标公司股东会按照股东出资比例行使表决权，股东会决议
经代表半数以上表决权的股东同意后通过，但按公司法规定，修改公
司章程、增加或者减少注册资本的决议，以及公司合并、分立、解散
或者变更公司形式的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通
过。
2、目标公司设立董事会，董事会由人组成，其中甲方选派人，乙方选派人，董事长（即法定代表人）由方指派。
3、目标公司的总经理、财务经理、出纳由方指派，其他部门负
责人原则上由方委派。方委派副总经理一名作为股东代表编入目标公
司，可随时查阅目标公司财务信息、招投标等信息。
第十一条运营管理
合作项目开发过程中涉及的事务（包括但不限于项目规划、设计、
工程、销售等工作及项目公司的运营、管理）由甲、乙双方共同管理。项目公司发生的成本和费用（包括但不限于管理费用、营销费用、财务费用）列支在目标公司成本中。
第十二条资金管理
1、目标公司经营过程中所需建设资金由目标公司对外融资解决，
如融资不足或无法融资的，则通过甲乙双方按本合同约定的股权比例
投入资本或股东借款的方式解决。若其中一方不能按约定比例投入资
金的，对方可代为垫付。垫资方可要求稀释、降低少投入资金一方的
股权比例，按照双方实际投入的注册资本和股东借款比例调整双方的
股权比例，并按双方实际投入的资金和借款比例分配目标公司利润；
垫资方也可选择要求少投入资金一方向其支付资金占用成本
（计息按
年利率%）。当以目标公司名义向金融机构申请贷款需要第三方提供担保时，股东各方需按股权比例对目标公司融资提供信用或担保等支持。
2、目标公司资金均应统一管理，资金均须置于目标公司的账户中(该账户须经双方认可)，由甲乙双方共同结算、监管。
3、在项目地块实现销售后，对目标公司的每季度销售回款在
扣除需支付的各类款项后的剩余部分，按如下原则进行分配：
（1）目标公司将股东双方投入的股东借款按实际借款比例，分别偿还给股东双方，对于股东一方所欠另一方的股本投入及股东借款（含利息），在分配上述款项时可直接在欠款股东应分配的销售回款中优先偿还；
（2）在项目运作不存在资金缺口的当年，目标公司股东借款全部清偿后，在符合项目结算要求并且足额计提相关的税费及法律规定的盈余公积的前提下，应进行当期利润分配（按当期甲乙双方股权比例分配）。
第六章违约责任
第十三条甲方逾期支付转让总价款的，每逾期一天，应向乙方支付逾期欠款额万分之的违约金。
第十四条若乙方对于本合同第一章中的目标地块的陈述不真实，致使目标公司无法进行项目开发的，甲方有权解除合同，并向乙方
主张已支付转让价款额%的违约金及收回已经支付的转让价款。
第十五条若乙方未向甲方如实告知的目标公司的任何债务，或因乙方未依合同约定及时清理已如实告知的债务，而导致目标公司或甲方向债务人承担责任的，甲方可要求乙方在该承担责任的款项范围内进行全额赔偿。
第十六条
若甲方支付股权转让款后，乙方未在本合同约定的时
间内办理目标公司的工商登记变更手续的，视为违约，乙方每逾期一天应支付甲方已付款万分之违约金，若违约超过
30日，则甲方可解
除本合同，乙方应向甲方返还全部已支付股权转让款（不计利息），并按甲方支付的定金全额赔偿甲方损失。
第十七条任何一方违反本合同其他条款约定而给对方造成损失的，均应予以赔偿。
第十八条若因不可归于双方的原因而超过本合同约定日期日仍无法办理工商登记变更手续的，则本合同自动解除，乙方应返还甲方支付的定金并配合甲方取回共管账户中全部资金。
第七章其他
第十九条乙方在本合同订立的同时应向甲方提供目标公司股东大会关于同意本合同项下股权转让的决议和目标公司股东关于放弃股份优先购买权的声明，该决议和声明作为本合同的附件三。
第二十条甲、乙双方相互发送的通知必须以书面形式，送达地址以本合同记载的地址为准，通知到达对方的地址之日即视为已送达。任何一方如有变更地址的，应及时书面通知另一方，否则，任何一方的通知在到达本合同记载的对方地址之日即视为已送达。
第二十一条在工商部门办理股权变更需要
，甲?乙双方另行签订
并在工商部门备案的股权转让协议与本协议不一致的，以本协议为准?本合同附件共三份，所有附件均为本合同之组成部分并与本合同具
有同等法律效力。
第二十二条因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，由当事人协商解决，协商不成，本合同中任何一方可向合同签订地人民法院提起诉讼。
第二十三条本合同一式六份，双方各执三份，经双方签章并在所有附件经双方签署后始生法律效力。
甲方（盖章）：
法定代表人或授权代表（签字）：
年月日
乙方（盖章）：
法定代表人或授权代表（签字）：
年月日
合同签订地：
附件清单：
附件一：目标公司的章程、企业营业执照复印件、股东身份证明材料
复印件、股东出资验资证明
附件二：目标地块的《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》
及其他相关资料
附件三：目标公司股东大会关于同意合同项下股权转让的决议和目标
公司股东放弃股份优先购买权的声明
房地产开发方案范文(篇4)
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制
一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
联系方式QQ：45885787电子邮箱：xj138@sina
欢迎同行朋友与本人讨论房地产投资开发及融资
项目名称合计第一阶段第二阶段第三阶段
一土地成本
1土地市价
2土地使用权出让金
3征地补偿费
二前期开发费
1三通一平
2工程钻探费
3工程设计费
4工程监理费
5质量安全监督费
6临水临电费
三建筑安装工程费
1土建费
2内水暖电工程费
四公建配套设施费
1区内排水、道路建设费
2区内绿化建设费
3区内配套零星工程费
五房地产各项税费
1报建费
2土地使用权出让金契税
3交易管理费
4建筑工程抛投标活动资金
5土地增值税
六管理、销售和财务费用
1开办和管理费
2前期物业管理费
3样板房、售楼部装修费
七不可预见费
八营业税及附加
这个问题最好讨论一下，
房地产开发项目成本费用估算表
单位:万元
费用项目计费标准与依据总价单价
一．土地费用
1．土地出让地价款
2．征地费
3．拆迁安置补偿费
4．土地转让费
5．土地投资折价
．土地租用费
二．前期工程费
1．地质勘测测绘费设计概算的0．5％左右1.32元2．规划设计费建安工程费的3％左右
3．可行性研究费占总投资的1％－3％
4．道路费
5．供水费
．供电费
７．土地平整费
三．基础设施建设费
1．供电工程
2．供水工程
3．供气工程
4．排污工程
5．小区道路工程
．路灯工程
７．小区绿化工程
８．环卫设施
四．建安工程费
1．单项工程多层800
2．单项工程小高层1300
3．单项工程高层1800
五．公共配套设施建设费
1．居委会
2．派出所
3．托儿所
4．幼儿园
5．公共厕所
．停车场
六．开发间接费
七．管理费用约为前五项的3％左右
八．销售费用销售收入的4％－％
九．财务费用年贷款40%，贷款利率6.12%
十．开发期间税费
1．固定资产投资方向调节税
2．土地使用税
3．市政支管线分摊费
4．供电贴费
5．用电权费
．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费
８．电话初装费
十一．其他费用
1．临时用地
2．临建图
3．施工图预算或标底编制费
4．工程合同预算或标底审查费
5．招标管理费
．总承包管理费
７．合同公证费
８．施工执照费
９．工程质量监督费
10．工程监理费
11．竣工图编制费
12．工程保险费
十二．不可预见费前十项之和的3％－７％合计上述十二项之和