房地产抵押贷款是指借款人或第三人提供房地产以不转移占有的方式向贷款方提供履行还款之义务的担保，而向贷款人借出款项的行为。在房地产抵押贷款合同法律关系中，借款人或第三人以不动产物权的评估值作为抵押，向贷款人借出相应金额的款项。一旦借款人在合同约定的期限内不能履行还款义务，贷款人即可依法将已抵押的房地产进行拍卖、变卖等处理，并以所得的价款优先受偿。房地产抵押形式多样，所涉及的法律问题也较为复杂。在审理此类案件时，对合同效力的认定尤为关键。笔者认为，在审理此类案件时，应注意以下几个方面的问题：1、房地产抵押必须办理抵押物登记才能生效。担保法第四十一条、第四十二条规定，登记既是抵押条款的生效条件，也是抵押成立的要件。2、抵押人提供抵押的房地产，必须是可以用于抵押的房地产。诸如单独以划拨的土地使用权进行抵押，乡村集体土地使用权（已承包除外）及其它共有财产未经其他共有人同意即进行抵押的行为均属无效行为。3、房地产抵押具有同一性。4、抵押人必须是有权行使该项权利之人，通常仅限于房地产的所有者或权利受让者。在签订抵押贷款合同和办理抵押登记时，抵押权人对抵押人能否行使此项权利应进行认真的调查和审查。对共同财产的抵押，应有各方的合意，非产权人作为抵押应有书面授权委托书或权利受让证明，以防止房地产的代管人及其他形式的非法占有人利用可乘之机骗取贷款。
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