“株洲市芦淞区九天国际广场楼顶上建有四栋别墅。”8月14日,一则关于株洲惊现“最牛楼顶别墅”的信息,配有一组高清晰的照片,先后在各大网站上风传,引起了广泛的关注。
据介绍,九天国际广场占地面积近75亩,主体建筑有现代化商场、布辅专业市场和公寓式住宅,是中南地区知名的鞋业批发市场,为株洲芦淞服装市场组成部分。
据在现场看过该别墅群的人反映,这4栋别墅分别位于该商场楼顶所建的空中花园的四个角落,布局整齐,外部装饰整齐,清一色的欧式风格,都是2层的小洋楼。别墅里面都是按照生活起居的样式建造的,厨房、餐厅、阳台等一应俱全,内设8个房间和3个客厅,其中一楼的客厅最大,约100平方米左右。虽然房屋还没有装修,但水电线路已进行了铺设。
“别墅是4个开发商老板的。”有商场铺面的业主对外声称,2008年建设商场的时候,4栋别墅就已经建在了楼顶。当时据说是分给4个开发商老板的,但后来不晓得怎么回事,别墅一直没装修。
“就是这4栋别墅导致了整个商场消防验收、产权办证等方面受阻。”有业主反映称,虽然商场开业已经3年多,但他至今未拿到房产证。
“大型商场楼顶的多层别墅,很难通得过规划报批,具体是否违规,还要相关职能部门给出明确的定论。”网帖表示,有专业人士对此提出了质疑。
回应
“别墅”只是绿化管理配套用房
“这四套所谓的‘别墅’是我公司作为商场及绿化管理需要的配套管理自用房。”8月15日,该建筑的开发商——株洲市九天置业有限公司给《法制日报》记者发来了一封关于九天国际广场屋面管理用房建设说明。
“为了配合株洲市创建园林绿化城市,我公司特投入巨资在商场屋面建设了一万多平方米的绿化工程。并且经规划部门批准建设了四套管理绿化及商场的配套管理用房(约2000平方米)。为了达到美观效果我公司特意请专家将四套管理用房设计成园林式。因此有人误认管理用房为别墅住房,更有甚者将不实报道刊登于网上,给我公司带来负面影响。”说明作了上述澄清。
“九天国际广场是我市为做大做强芦淞服饰市场群,于2003年签约的温州招商项目。2007年7月,我局在审批该项目的过程中,完全按照相关法规和规范要求进行严格审查,办理建设工程规划许可手续。”8月15日,株洲市规划局给《法制日报》记者发来了一份题为《关于2008年九天国际广场楼顶加建建筑物问题的答复》。“2008年10月,在该项目建设过程中,我局收到了九天国际广场开发建设单位因为商场规模较大及设计方面原因,确需在楼顶加建部分附属用房,用于完善物业管理、消防配电监控及楼面绿化维护等市场服务功能的报告。”答复称,根据城乡规划法第四十条、行政许可法等相关规定,株洲市规划局在对九天国际广场开发建设单位的申请进行审查后,认为九天国际广场确有增加市场服务用房需要,因此决定在明确九天国际广场楼顶加建建筑物完全为物业管理、消防配电监控及楼面绿化维护等市场服务配套设施用房,不严重影响城市规划,并结合屋顶绿化对建筑物外观进行整体美化的情况下,准予完善相关手续。株洲市房产部门也于2011年4月办理了该楼顶加建建筑物的非住宅用途房产登记手续。
“其后,我局要求开发建设单位承诺绝不改变楼顶加建建筑物使用性质,并进行严格监管,历经4年时间没有发现改变原审批规划用途的情况。”答复最后表示。
“四处房屋所有权人为株洲市九天置业有限公司,登记时间为2011年4月12日,规划用途为‘商业服务’,建筑面积为2031.26平方米,套内建筑面积为1896.31平方米。平均计算,每一处建筑物的建筑面积为507平方米。”据了解,此前株洲市房产局对外称,该四处房屋已经颁发了产权证。但有媒体记者注意到,九天国际市场的楼层一共为9层,这四栋“别墅”在产权上登记的门牌号则为8155、8156、8157、8158。
说法
“楼顶别墅”违反规划法规定
“规划部门审批该‘楼顶别墅’的行为,肯定是违法的。”中南大学法学院宪法与行政法研究所所长、湖南法理学会副会长敖双红在接受《法制日报》记者采访时表示,我国城乡规划法对建筑物的设计和功能都有严格的法律规定,在楼顶随意增加附属建筑物,是绝对不允许的,其用途和功能都是不符合相关规划的要求。
敖双红说,该“楼顶别墅”外观是别墅的设计样式,无论该别墅是否如开发商所说用于绿化管理,都属于违章建筑,违反城乡规划法的相关规定。因为界定违法建筑不在于建筑的用途,“所以,不管这四栋建筑做什么用,都要拆掉,没用过也要拆,投入使用了更要拆掉”。
“规划部门的临时变更行为也是有问题的。”敖双红认为,规划部门在该大楼项目建设通过审批一年后,再次审批许可其在顶楼加盖四栋别墅样式建筑物的行为,不仅违反了城乡规划法等相关法律的规定,还违反了行政许可法等相关法律法规。
“开发商的行为已经涉嫌规避法律。”敖双红说,若开发商在2007年提交的项目建设报告中就包含了楼顶别墅的规划申请,肯定不会得到许可。但是开发商在项目建设一年后提出,且以绿化管理为由头,是明显的规避法律的行为。
对于近年来全国各地纷纷出现的“楼顶菜园”、“楼顶稻田”、“楼顶别墅”等现象,敖双红认为,这或许和一些职能部门违法行政、疏于监管,或者与开发商恶意串通、只批不管等行为相关。我国原则上是不允许城市建筑楼顶增加附属建筑的,因为这会涉及到渗漏、房屋承压、抗震结构等方面的问题,带来很多安全隐患。而且,规划部门的审批行为会导致一个恶劣的社会后果,那就是今后房屋的设计都可以五花八门,肆意超越城乡规划法的禁止性条款。
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