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2017房地产估价师考试案例分析考点：工业房地产估价
1、工业房地产及其估价特点。
①涉及的行业多;②非标准厂房多，单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。
2、工业房地产估价常采用的方法。
市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值)。
由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。来自www.Examw.com
3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。
4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则，能改变用途的，以其最高最佳使用用途估价)。
5、特殊用途房地产估价
即这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如：加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益，即超额剩余价值。
案例：
某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000┫。建设环城公路需占用该小区500┫绿地，并拆除一幢面积为900┫的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
问题：
理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
【参考解析】：
1.政府应对占用的小区500┫绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。
2.《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900┫的住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费(针对住房困难的低收入家庭的)等。
房地产估价工程师考试
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房地产估价师考试案例分析考点：估价技术报告漏项
估价技术报告漏项(共7项内容)
一)个别因素分析
二)区域因素分析
三)市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来)
四)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)
五)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)
六)估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)
七)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)
估价对象属于房地产的
1)土地使用权人交代不清
2)土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等
3)土地使用年限交代不清，如起止年月等(划拨土地不需交代)
4)是否具有土地使用权证没有交代
5)是否具有房屋所有权证没有交代
6)房屋用途交代不清
7)建筑物结构交代不清
8)房屋建成年代交代不清
9)房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)
10)房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)
考点演练
1.按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以( B )
A.征收相当于出让金0%的土地闲置费
B.无偿收回土地使用权
C.退回50%的出让金并收回土地使用权
D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费
2.在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是( B )
A.招标
B.拍卖
C.协议
D.竞争
3.确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是( C )
A.能源项目用地
B.交通项目用地
C.公益事业用地
D.水利设施用地
4.拆迁补偿的对象有( B )
A.违章建筑
B.未超过批准期限的临时建筑
C.临时建筑
D.改建成永久性建筑的临时建筑
5.拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得( D )
A.房屋拆迁证明书
B.房屋拆迁同意书
C.房屋拆迁认可资格
D.房屋拆迁许可证
6.房屋拆迁管理部门...
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2017房地产估价师考试案例分析考点：各种估价方法
●市场比较法●
① 可比实例选择不当(八小方面，类似房地产、用途、交易类型应一致，时间≤1年)
② 建立价格可比基础易出错(楼面价与地价，币种换算，建筑面积，使用面积，收益面积)
③ 交易情况修正(修正的方向，分子分母位置)
④ 交易日期修正(说明理由是否充分，环比和定基指数的正确运用)
⑤ 房地产状况修正(直接修正还是间接修正、权重、分子分母、单项修正≤20%，综合修正≤30%)。
●收益法●(有限年期公式适用条件及年净收益、资本化率、收益年限的确定)
① 计算收益时未采用客观收益而采用个别收益，错误
② 收益面积有误(大堂、技术层、公共面积不算收益面积，办公自用面积不算收益面积，自用属公司企业性质的算收益面积。车库、高尔夫球场客房一般不按面积计算收益，具体要看收益条件是如何给出的。收益要与相应面积对应好)
③ 收益项目要全、不要漏项(易漏租赁保证金和押金等的利息收入)
④ 费用也要客观(P199教材)a 不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项)。b 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入中是否扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁代理费要分析租约决定)
⑤ 带有租约的情况(p12规范)对其是否客观的说明
⑥ 纯收益的确定是否稳定，变化的趋势如何必须有充足的说明
⑦ 资本化率的确定要充分说明理由;⑧ 收益年限的确定;⑨ 公式运用是否正确。
●成本法●
①生地、毛地、熟地、划拨地、出让地、旧建筑物; ②开发成本的确定要有依据;
③管理费用的确定;④计息期易出错，利息的计算基数是土地成本+建设成本+管理费，容易缺项;
⑤开发利润：⑴要与利润基数对应好。⑵利润率最好用房地产业的利润率或参考社会平均利润率。
⑶四种利润率与基数的对应关系(P145理论与方法)易出错; ⑥税费;
⑦折旧。注意自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数。
⑧折旧方法的综合运用，以年限法(其中主要为直线法)为主。
⑨分部分项折旧要将长短寿命的项目分别折旧; ⑩若市场不稳定，应有市场状况修正。
●假设开发法●(要把握好开发前和开发后的状态，传统方法中利息利润要单独计算，现金流量法中的利息利润已隐含在折现过程中了。两种方法的资金核算点不同，传统方法往后算，流量法往前算。开发经营期要结合画图掌握，开发期分前期和建造期)
①最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;
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