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房地产抵押估价的注意事项：
由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。
房地产抵押估价服务于金融(银行)业的抵押贷款、担保业务，金融(银行)业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高(虚)估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：
(一)估价目的
房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
(二)估价时点
因设定抵押时点在评估时是不确定的，估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日。估价委托合同对估价时点另有约定的从其约定，但实地查看时应了解估价对象在估价时点时的(过去或未来)状况，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查看之日的状况一致。
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房地产抵押估价的法律规定：
(一)可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求.
(1)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
(2)抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;
(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;
(4)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产;
(5)依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权;
(6)以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权;
(7)以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;
(8)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;
(9)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押;
(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
(二)不得设定抵押的房地产
(1)土地所有权;
(2)权属有争议的房地产;所有权、使用权不明或者有争议的房地产;
(3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(4)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
(5)已依法公告列入征收范围的房地产;
(6)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
(7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集体所有的土地使用权(法律规定可抵押的除外);
(8)以法定程序确认为违法、违章的建筑物;
(9)依法不得抵押的其他房地产;
(10)划拨土地使用权不得单独抵押;
(11)乡(镇)、村企业的(集体)土地使用权不得单独抵押。
(三)其他限制条件
(1)在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;
(2)开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押;
(3)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证;
(4)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意;
(5)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效;
(6)发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额;
(7)房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理;
(8)当事人未办理抵...
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房地产抵押贷款：
(一)房地产抵押贷款的概念与发展现状
房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。
(二)房地产抵押贷款的种类
1.个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
2.商用房地产抵押贷款
商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
3.在建工程抵押贷款
在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
(三)个人住房贷款的风险
个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
(四)金融机构对房地产抵押物的要求
不论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下几个方面的要求进行审查确定：
1.合法设定房地产抵押权
2.择优选择设押的房地产
3.合理确定抵押率
4.处置抵押物的渠道畅通
(五)个人住房抵押贷款的风险管理
商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理，包括贷款发放管理和贷后对还款过程的管理。
(一)仪表
仪表是指人的容貌，是一个人精神面貌的外观体现。一个人的卫生习惯、服饰与形成和保持端庄、大方的仪表有着密切的关系。
1、卫生：清洁卫生是仪容美的关键，是礼仪的基本要求。不管长相多好，服饰多华贵，若满脸污垢，浑身异味，那必然破坏一个人的美感。因此，每个人都应该养成良好的卫生习惯，做到入睡起床洗脸、脚，早晚、饭后勤刷牙，经常洗头又洗澡，讲究梳理勤更衣。不要在人前"打扫个人卫生"。比如剔牙齿、掏鼻孔、挖耳屎、修指甲、搓泥垢等，这些行为都应该避开他人进行，否则，不仅不雅观，也不尊重他人。与人谈话时应保持一定距离，声音不要太大，不要对人口沫四溅。
2、服饰：服饰反映了一个人文化素质之高低，审美情趣之雅俗。具体说来，它既要自然得体，协调大方，又要遵守某种约定俗成的规范或原则。服装不但要与自己的具体条件相适应，还必须时刻注意客观环境、场合对人的着装要求，即着装打扮要优先考虑时间、地点和目的三大要素，并努力在穿着打扮的各方面与时间、地点、目的保持协调一致。
(二)言谈
言谈作为一门艺术，也是个人礼仪的一个重要组成部分。
1、礼貌：态度要诚恳、亲切;声音大小要适宜，语调要平和沉稳;尊重他人。
2、用语：敬语，表示尊敬和礼貌的词语。如日常使用的"请"、"谢谢"、"对不起"，第二人称中的"您"字等。初次见面为"久仰";很久不见为"久违";请人批评为"指教...
01-18
“房产估价师经营与管理2017年考点：房地产抵押贷款”一文由出国留学网房地产估价师考试栏目提供，更多讯息，请继续关注我们网站的更新!
房产估价师经营与管理2017年考点：房地产抵押贷款
一、房地产抵押贷款的概念与发展现状
房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。
二、房地产抵押贷款的种类
1.个人住房抵押贷款
个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
2.商用房地产抵押贷款
商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
3.在建工程抵押贷款
在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
三、个人住房贷款的风险
个人住房贷款的风险主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
四、金融机构对房地产抵押物的要求
不论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下几个方面的要求进行审查确定：
1.合法设定房地产抵押权
2.择优选择设押的房地产
3.合理确定抵押率
4.处置抵押物的渠道畅通
五、个人住房抵押贷款的风险管理
商业银行对个人住房抵押贷款的风险管理，包括贷款发放管理和贷后对还款过程的管理。
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本文“2017房地产估价师《制度与政策》考点：房地产抵押的规定”由出国留学网房地产估价师栏目整理，希望对考生有所帮助。
房地产抵押的规定：
(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。
(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
(3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。
(4)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
(5)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
(6)以中外合资企业、(环球网校房地产估价师频道为您整理)合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。
(7)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
(8)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
(9)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
(10)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
(11)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
(12)企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。
(13)订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。
(14)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。
(15)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。
(16)订立抵押合同前抵押房地产已出租的，(环球网校房地产估价师频道为您整理)原租赁关系不受该抵押权的影响。
(17)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
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出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师理论与方法考点：房地产抵押价值评估”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师理论与方法考点：房地产抵押价值评估
1.房地产抵押价值的内涵及评估实质：
房地产抵押价值是指抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。房地产抵押价值评估的实质是采用公开市场价值标准，评估估价对象在设定抵押权时的价值(而不是预期处分抵押房地产时所能实现的客观合理价值折现到估价时点的价值)，同时，要充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
2.房地产抵押价值评估技术路线及估价方法：
行政划拨土地房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，可采用成本法、市场法或收益法估价;也可先假设估价对象为出让土地房地产，先计算出其完整产权下的市场价格，从得出的估价额减去需要补交的土地出让金得出估价对象价值。
部分(局部)房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到十地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。
在建工程进行抵押价值评估时，可选用成本法、假设开发法和市场法。
乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途，在估价时应扣减与国有土地价值的差异。可选用成本法、市场法或收益法估价。由于房地产抵押估价时要充分考虑预期风险、未来市场变现风险和抵押期间的耗损，因此，房地产抵押价格一般比正常市场价格低。
3.房地产抵押价值评估的注意事项
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出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师制度与政策考点：房地产抵押的一般规定”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师制度与政策考点：房地产抵押的一般规定
(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。
(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
(3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。
(4)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
(5)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
(6)以中外合资企业、(环球网校房地产估价师频道为您整理)合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。
(7)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。
(8)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
(9)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
(10)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
(11)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
(12)企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。
(13)订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。
(14)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。
(15)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。
(16)订立抵押合同前抵押房地产已出租的，(环球网校房地产估价师频道为您整理)原租赁关系不受该抵押权的影响。
(17)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
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房地产估价师制度与政策考点：房地产抵押的条件
房地产抵押的抵押物随土地使用权的取得方式不同，对抵押物要求也不同。《城市房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的±地使用权，可以设定抵押。”从上述规定可以看出，房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形。一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。
对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：(环球网校房地产估价师频道为您整理)建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;生产设备、原材料、半成品、产品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通运输工具;法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。
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房地产估价师制度与政策考点：房地产抵押的概念
2001年建设部下发《城市房地产抵押管理办法》(原建设部令第98号)规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。
抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
预购商品房贷款抵押，(环球网校房地产估价师频道为您整理)是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款机构作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
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