房地产项目开发工程师

　　房地产开发是很复杂的工作，流程众多，稍不注意就会出问题。下面是出国留学网小编整理的“房地产项目开发流程”，欢迎参阅。

　　选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书

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　　向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

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　　向计委申报立项报告

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　　计委函至规划局

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　　规划局会签返计委

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　　计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

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　　运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

　　计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

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　　对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务;运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

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　　据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

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　　规划局法征地意见函

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　　到土地管理部门及土地使用部门征求意见

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　　新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所　　　　　　旧城改造到区地政科

　　结果报市房地局　　　　　　　结果报市房管局

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　　市政府下文批地

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　　画桩位给钉桩条件，测绘院　　规划局办理建设用地规划　　据此到地政部门办理

　　钉桩，成果给设计人　　　　　许可证　　　　用地批准书,评估项目建设用地地价

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　　申请确定规划设计条件　　　冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得

　　│　　　　　　　　　　　　土地使用证

　　按规划设计条件征询意　　　　　　　　　　│

　　见表到区配套部门征求意见　　　　地政部门审查安置方案、安置房

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　　规划局审查后下规划条件通知单　　　　　　发拆迁许可证

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　　委托进行规划方案设计　　　　　　动迁会及拆迁安置

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　　到规划局领设计方案送审书　　　场地三通一平，领取房地产开发手册

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　　规划局审方案提出意见 　1.到园木局申请伐树许可证

　　│　　　　　 2.了解线路情况与供电局运行班协商

　　修改后送首规委审图 　　　　 改造、移线方案

　　│　　　　　 3.煤气、道路、上下水改路由

　　首规委召开市政协调会　 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式

　　出市政会议纪要　　供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

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　　通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。

　　我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。

　　如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。

　　众成伟业房地产营销管理有限公司

　　目录

　　一、市场背景

　　二、项目分析

　　三、项目定位

　　四、客源定位

　　五、产品建议

　　六、推案策略

　　七、广告策略

　　八、销售执行

　　九、公司简介

　　十、合作模式

　　一、市场背景

　　济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：

　　(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：

　　客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。

　　开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

　　项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。

　　销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

　　(二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

　　客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性此时散户消费逐渐成为市场主力。

　　开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

　　项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

　　销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

　　在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：

　　1、客户需求的变化

　　ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居...