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本文：“2016年税务师考试《税法二》复习资料：房产税减免税优惠”，由出国留学网税务师考试频道为您整理，希望对您有所帮助!更多税务师考试相关内容请关注本网站。
(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产
(二)国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
(四)个人拥有的非营业用的房产
(五)经财政部批准免税的其他房产
1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。
2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
3.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。
4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性措施在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
5.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
7.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。
8.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房;房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
新增：暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。
9.对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税。
10.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
11.铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。
12.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的房产，免征房产税。
13.天然林的保护工程相关的房产免税。
14.经营公租房所取得的租金收入免房产税。
15.为农村居民提供生活用水而建设的供水工程运营管理单位的生产、办公用房产、土地，从2011年1月1日至2015年12月31日，免征。既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征房产税。
16.自2013年1月1日至2015年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。
17.对商品储备管理公司及其直属库承担粮食储备业务自用的房产、土地，免征房产税。
18.新增：自2013年1月1日至2015年12月31日，对符合条件的孵化器和科技园自用以及无...
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纳税义务发生时间
1.原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税;
2.纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税;
3.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税;在办理验收手续前已使用的，从使用当月起计征房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税。
6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。
7.房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税。
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个体工商户、个人独资企业和合伙企业的生产、经营所得的计税方法(按新政策做了调整)
一、个体工商户的生产、经营所得的计税方法：
(一)计税基本规定
1.应纳税所得额=收入总额-成本-费用-损失-税金-其他支出-允许弥补的以前年度亏损
【提示】教材P314-315中的内容同所得税。略
2.个体工商户下列支出不得扣除：(1)个人所得税税款;(2)税收滞纳金;(3)罚金、罚款和被没收财物的损失;(4)不符合扣除规定的捐赠支出;(5)赞助支出：(个体工商户发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出);(6)用于个人和家庭的支出;(7)与取得生产经营收入无关的其他支出;(8)国家税务总局规定不准扣除的支出。
3.个体工商户生产经营活动中，应当分别核算生产经营费用和个人、家庭费用。对于生产经营与个人、家庭生活混用难以分清的费用，其40%视为与生产经营有关费用，准予扣除。
4.个体工商户纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的生产经营所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
(二)扣除项目及标准
1.个体工商户实际支付给从业人员的、合理的工资薪金支出，准予扣除。个体工商户业主的工资薪金支出不得税前扣除。个体工商户业主的费用扣除标准，依照相关法律、法规和政策规定执行(3500/月)
2.保险费
(1)个体工商户参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。(同所得税)
(2)个体工商户按规定的范围和标准为其业主和从业人员缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、生育保险费、工伤保险费和住房公积金，准予扣除。
个体工商户为从业人员缴纳的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过从业人员工资总额5%标准内的部分据实扣除;超过部分，不得扣除。
个体工商户业主本人缴纳的补充养老保险费、补充医疗保险费，以当地(地级市)上年度社会平均工资的3倍为计算基数，分别在不超过该计算基数5%标准内的部分据实扣除;超过部分，不得扣除。
除个体工商户依规定为特殊工种从业人员支付的人身安全保险费和按规定可以扣除的其他商业保险费外，个体工商户业主本人或者为从业人员支付的商业保险费，不得扣除。
3.个体工商户在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。
个体工商户为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并按规定扣除。(同所得税)
4.个体工商户在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
(1)向金融企业借款的利息支出;
(2)向非金融企业和个人借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
5.个体工商户在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有关资产成本部分外...
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(一)地上建筑物
从价计征：年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
从租计征：应纳税额=租金收入×12%(4%)
(二)独立地下建筑物
房产用途 税额计算公式
1.工业用房产
房屋原价的50～60%作为应税房产原值
应纳房产税的税额=应税房产原值×(1-原值减除比例)×1.2%
2.商业和其他用房产
房屋原价的70～80%作为应税房产原值
应纳房产税的税额=应税房产原值×(1-原值减除比例)×1.2%
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税
4.地下建筑物的原价折算为应税房产原值的比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在幅度内自行确定
1.非直接销售和自用房地产的收入确定
(1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
3.其他：
(1)扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
(2)与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
(3)销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。
4.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
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本文“税务师《税法二》考点精讲：税源扣缴”由出国留学网税务师栏目为您整理，更多税务师相关内容请关注本网站!
一、扣缴义务人
1.对非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。
2.对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人。
二、扣缴方法
1.应当扣缴的所得税，扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务的，由企业在所得发生地缴纳。企业未依法缴纳的，税务机关可以从该企业在中国境内其他收入项目的支付人应付的款项中，追缴该企业的应纳税款。(在中国境内存在多处所得发生地的，由企业选择其中之一申报缴纳企业所得税)
2.扣缴义务人每次代扣的税款，应当自代扣之日起7日内缴入国库，并向所在地的税务机关报送扣缴企业所得税报告表。
三、税源管理
1.扣缴义务人与非居民企业首次签订有关的业务合同或协议的，扣缴义务人应当自合同签订之日起30日内，向其主管税务机关申报办理扣缴税款登记。
2.扣缴义务人每次与非居民企业签订有关的业务合同应当自合同签订之日起30日内，向其主管税务机关报送《扣缴企业所得税合同备案登记表》、合同复印件及相关资料。
四、征收管理
1.人民币以外货币的，应按照扣缴当日国家公布的人民币汇率中间价，折合成人民币计算。
2.扣缴义务人与非居民企业签订有关的业务合同时，凡合同中约定由扣缴义务人负担应纳税款的，应将非居民企业取得的不含税所得换算为含税所得后计算征税。
3.非居民企业可以适用的税收协定与国内税收法规有不同规定的，可申请执行税收协定规定;非居民企业未提出执行税收协定规定申请的，按国内税收法律法规的有关规定执行。
4.非居民企业已按国内税收法律法规的有关规定征税后，提出享受减免税或税收协定待遇申请的，主管税务机关经审核确认应享受减免税或税收协定待遇的，对多缴纳的税款应依据《税收征管法》及其实施细则的有关规定予以退税。
5.因非居民企业拒绝代扣税款的，扣缴义务人应当暂停支付相当于非居民企业应纳税款的款项，并在1日之内向其主管税务机关报告，并报送书面情况说明。
6.扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务的，非居民企业应于扣缴义务人支付或者到期应支付之日起7日内，到所得发生地主管税务机关申报缴纳企业所得税。
扣缴义务人所在地与所得发生地不在一地的，扣缴义务人所在地主管税务机关应自确定扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务之日起5个工作日内，向所得发生地主管税务机关发送《非居民企业税务事项联络函》，告知非居民企业的申报纳税事项。
7.对多次付款的合同项目，扣缴义务人应当在履行合同最后一次付款前15日内，向主管税务机关报送合同全部付款明细、前期扣缴表和完税凭证等资料，...
本文“税务师考试《税法二》特别纳税调整讲义”由出国留学网税务师栏目为您整理，更多税务师相关内容请关注本网站!
一、特别纳税调整的概念及关联申报管理
特别纳税调整是指企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
(一)关联方
关联方是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人，具体指：
1.在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系;
2.直接或者间接地同为第三者控制;
3.在利益上具有相关联的其他关系。
结合教材关联申报管理的8条复习。
(1)一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25%以上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。(股权控制)
(2)一方与另一方(独立金融机构除外)之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方(独立金融机构除外)担保。(借贷关系)
(3)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。
(4)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)同时担任另一方的高级管理人员(包括董事会成员和经理)，或者一方至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员。(3-4项人员控制)
(5)一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。
(6)一方的购买或销售活动主要由另一方控制。
(7)一方接受或提供劳务主要由另一方控制。(5-7项经营控制)
(8)一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第(1)项持股比例，但一方与另一方的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、亲属关系等。(实质控制)
(二)关联业务的税务处理
1.由居民企业，或者由居民企业和中国居民控制的设立在实际税负明显低于25%的税率水平的国家(地区)的企业，并非由于合理的经营需要而对利润不作分配或者减少分配的，上述利润中应归属于该居民企业的部分，应当计入该居民企业的当期收入。
实际税负明显偏低是指实际税负明显低于企业所得税法规定的25%税率的50%。
2.资本弱化管理：企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。
3.母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理
(1)母公司为其子公司(以下简称子公司)提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费用进行税务处理。
母子公司未按照独立企业之间的业务往来收取价款的，税务机关有权予以调整。
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一、申报纳税程序
根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
二、房地产开发企业土地增值税清算管理(掌握)：
(一)土地增值税的清算条件：
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
③直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
④省税务机关规定的其他情况。
(二)清算时相关问题的处理
1.土地增值税清算时收入的确认
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
2.房地产开发企业未支付的质量保证金，扣除项目金额的确定
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
3.房地产开发费用的扣除(同前面规定)
4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费
房地产开发企业逾期开发缴纳土地闲置费不得扣除。
5.房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
6.关于拆迁安置土地增值税计算问题
(1)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
7.关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
8.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增...
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