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　　据悉，现在很多有钱人士都纷纷选择去海外购置房产，下面出国留学网小编给大家整理了相关的内容，海外投资置业分析，有兴趣的一起来看看吧。

（图片转自百度）

　　过去十年，中国对外投资大幅上升，个人投资更是显著增长，其中物业投资占据很大比重。一项调查显示，在可投资产达1000万人民币以上的高净值人群中，45%计划减持国内房产投资，80%表示会增加自己的海外投资，以避免可能存在的风险。

　　高净值人群关注的风险来自哪里？

　　1、国内经济增速放缓，投资回报率下降；

　　2、人民币贬值导致资产损耗；

　　3、潜在政策风险可能带来的资产不安全，例如楼市调控给房价带来不确定性；

　　4、国内收入差距扩大，存在着不安定因素等。

　　曾分析，今年一季度中国楼市上演的繁华其实是“大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米”的游戏，最顶端的富人阶层掌握着房子的定价权，把手里多余的豪宅高价卖给有钱有房有改善型需求的中产阶级，中产阶级为了腾挪资金把现有的住房卖给底层的普通刚需者，这其中还少不了投机和套利资金的推波助澜。

　　当政府舍得下狠手，楼市击鼓传花就哑火了。例如，4月底，上海银监局决定暂停辖内各商业银行与链家等6家房地产中介的业务合作1个月，并对违规的7家商业银行营业机构暂停个人住房贷款业务2个月。掐住了推高房价的资金命脉，即便价格不会骤跌，成交量也会变得冷清。

　　在国内楼市投资碰到“天花板”之后，资产全球配置成为高净值人群规避风险越来越普遍的方式，海外置业则是其中最热门的选择。2015年中国资本投资到海外房地产的资金总额达300亿美元，是2014年的两倍，也因此被称为海外房产投资“元年”。2016年，预计这一数据还会继续攀升。

　　海外房产具有永久产权、低首付低贷款利率、较高租金回报率等优势，对国内投资者极具诱惑。一些国家为吸引外资，也会在政策和税收等方面给与优惠，刺激中国人到国外买房。此外，部分家庭出于移民、工作或者子女教育等需求，对海外置业也有很强烈的动力。

　　随着美元走强，对房价的拉动作用进一步明显，海外房地产投资也将迎来更好的时机。尤其是极具潜力的新兴市场，其投资回报率不断上升。例如，在中国“一带一路”战略的带动下，马来西亚、泰国等沿线国家的发展潜力逐渐被认可，这些地区的房地产市场就像十年前的深圳楼市，处于价值洼地潜力无限，成为了海外置业投资的新亮点，不少投资者也从中看到新机会。

　　近期发布的《全球房产投资白皮书》指出，在人民币持续贬值的趋势下，出于资产配置和分散风险的考虑，国内高净值人群将30%左右资产配置到海外是个合理的选择，这也就意味着将有3.27万亿的海外投资需求，这一需求在未来10年的复合增速将达20.6%。

　　庞大的需求，良好的外部环境，必将推动海外置业进入新的时期。

　　海外投资置业越来越火爆，但出于资产安全和风险管理，出国买房也不是想买就能买。业内比较流行的一项风险评估认为，如果个人资产在千万元以下，金融资产（包括存款、股票、债券等容易变现的资产）在400万元以下，都会被认为不适合进行海外置业投资。

　　近几年很多人爱在东南亚买房，最直接的原因是离中国近，人文环境以及等等因素好，房价有上涨空间，也能...

　　国内买房人士会选择去海外买房，那么海外投资该怎么买房呢？这是很多出国人士比较关心的问题，和出国移民网一起来看看吧!下面是小编整理的相关资讯，欢迎阅读。

　　海外投资如何买房

　　澳大利亚

　　外国人投资澳洲房地产，申请人需要先向澳大利亚海外投资审理委员会(FIRB)提出申请，在得到批准后方可购买，通常申请时间为30-90天。

　　根据购买者身份不同(绿卡PR/临时居民或是外国人)， 所允许购买物业的类型不同，购买手续和程序也各不相同。外国人在澳大利亚投资只可以购买新房(新房分现房和期房)。

　　简单的来说有以下几个步骤：

　　1.确定投资物业，委托具有澳洲专业资格的律师作为代理律师;

　　2.代理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房合同条款持有不同意见，代理律师可代表购房人与房产中介或开发商律师进行商讨;

　　3.代理律师确认合同条款，购房者和房产中介(real estate agent)或者开发商签订合同，并按规定付定金。通常对于海外投资者可以使用邮寄的方式来进行合同签订;

　　4.在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜协商为房屋正式交割做准备;

　　5.与此同时，购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是贷款还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户;

　　6.交割之日，买家卖家双方律师交换合同。

　　美国

　　1.查阅房源信息

　　美国房地产市场是透明的，房源信息海量，买家很容易“货比多家”，筛选到合适的房子，把握到市场价格水平。房地产经纪人难以“食价”。您可以通过互联网、报刊等途径了解房源信息。

　　2.委托经纪人

　　买方和卖方分别委托房地产经纪人。通常一处房产不会由一个经纪人同时接受买卖双方的委托。否则，按照法律规定，经纪人须向双方申明自己代表谁，并取得同意。委托经纪人要签独家代理合同，6个月内房屋不得再委托其他人。如果买卖双方撇开经纪人私下交易，要承担法律责任。

　　卖方委托经纪人卖房，交钥匙给经纪人，经纪人便发布信息上网，把房地产经纪人协会发的特制“钥匙箱”挂在待售房屋上。买方经纪人有房地产经纪人协会发的“密码钥匙”，带买方看房时用“密码钥匙”开启“钥匙箱”取出房屋钥匙。谁用“密码钥匙”开了“钥匙箱”会留下记录。看房后，买方经纪人留下名片在屋里。

　　3.带客户看房(睇楼)

　　买家把有关需求告诉经纪人，同时到银行申请贷款，得到银行许可贷款证明的文件。经纪人就会联系预约看房，或和买家一起到对外开放(open house)的房屋看房。

　　4.报价

　　卖方报价在网上公布。若买家有意购买，买方经纪人便在规定时间内填写有关表格并报价(报价要约)，连同银行准许贷款的文件在网上传给卖方经纪人。买方报价可以根据房屋质量和市场竞争程度, 对卖方报价进行还价。

　　5.验房...

一些央企投机心态浓厚，加之自身对国际金融衍生品和金融合同缺乏成熟认识，致使金融衍生品巨亏额度远超正常套期保值的风险挥之不去。在2009年情况最为严重的时候，央企和地方国企的金融衍生品亏损额曾一度达到1000亿元左右，以致当时国资委为减少损失向多家国际投行和外资银行发出律师函，声称国资委下属部分央企将对此前与外资投行签订的大宗商品挂钩产品“保留不付款的权利”，此举被解读为国资委经过调查已掌握足够的材料证明，一些央企与国际投行的衍生品合约“明显存在误导嫌疑与可能的信息欺诈”。不过，央企完全无视国资委和证监会相关衍生品投资规定的行为，也在那场风波中暴露得淋漓尽致。

同行业央企在海外投资的角逐中，“自相残杀”现象同样令人堪忧。一些无序“血拼”不仅导致了企业成本飙升、利益受到严重损害，而且破坏了国家形象。国际市场上近年来一直流行“中国买什么什么贵，卖什么什么便宜”的说法，这种尴尬现象的背后，其实就是中国企业间恶性竞争的直接后果。在一些矿产资源收购案例中，几家中国企业竞相竞价居然能把价格抬高到一倍以上；而在一些海外工程项目的争夺中，几家中国企业竞相压价居然能把价格压到原先预期的50%左右。有些项目争夺中出现类似“中石化VS中石油”的格局并不少见，让一些不明就里的老外直呼看不懂。

一哄而上、贪大求全、缺乏成本约束观念、不计经济后果等央企在国内投资时常犯的“老毛病”，其风险在国际市场环境中很容易被无限放大，这次出台的《中央企业境外投资监督管理暂行办法》和2011年出台的《中央企业境外国有资产监督管理暂行办法》、《中央企业境外国有产权管理暂行办法》，实际就像笼套拴驴一样，还需要执行力的“缰绳”去栓牢，否则很容易陷入“条规很全、违规依旧”的中国式尴尬之中。

　　随着中国房产价格的下跌，不少的房产商将目光转向海外房产。那么如何海外投资房产呢?出国移民网小编整理了一些前辈们的投资经验来回答大家最关心的10个问题，我们一起来看一下。

　　1.我能通过海外买房，办理移民吗?对我移民或留学，有什么好处吗?

　　目前有一个概念非常容易混淆，“购房=移民”是错误的。

　　在大多数西方国家，海外购置房产，与移民、留学没有直接关系，也不能对移民和留学申请提供相应便利和帮助。

　　但是也有例外情况，比如，欧洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、希腊，亚洲的韩国、马来西亚，海外置业能够对移民产生一定帮助帮助。但是一定注意，这些国家的法律规定，在当地投资额达到一定额度后，可以申请相应的长期居留证，长期居留证以后转换成这些国家的绿卡，还需要一个过程。所以即便是以上国家，购房也绝不等于就是移民。

　　2.海外买房有门槛吗?能帮我在当地获得更长的居住时间或者权利吗?

　　有门槛吗?目前的海外置业目的地国家，对于来自本国以外的投资人，并没有任何资质的限制。准备好护照，以及相应的资金就可以购买房产。部分国家对购置房产的类型有限制和规定，例如澳大利亚，没有身份的海外投资人只能购买新房/新楼盘项目。

　　可以住吗?对居住没有额外要求，只需要入境时持有合法的签证，并在这些国家的停留时间符合相应合法签证规定的时间就可以。

　　可以延长居住时间吗?拥有海外的房产，不能延长在这些国家的停留时间。必须符合签证规定的停留时间，例如，美国旅游签证(B1/B2签证)，每次入境可以停留的最长时间是183天，到期必须出境，然后重新入境，可以获得有一个停留周期。对于希望长年待在美国不希望出境的投资人，还是申请移民或者其他相应签证比较妥当;

　　3.海外买房都有哪些风险?如何规避?

　　主要有4大风险。

　　A、政策风险：各国对海外投资态度略有差别，有些市场体量不大的国家，比较容易受到大量海外资金涌入的影响，可能会有政策出台，但大部分国家并无限制型的政策。少量例如澳大利亚、新加坡以及加拿大的BC省，已经陆续出现了一些政策。对于政策风险，相对比较好判断避险，对于市场过度火爆的状况，往往预示着新政策出台的可能性增高;

　　B、汇率风险：随着各国之间经济水平以及市场环境的差别，货币间的汇率波动很明显，近一年来，美国的持续升值就很好的说明了这个问题。但汇率的风险比较好规避，首先汇率的大幅度变化往往在短期内发生的概率很小，是一个渐进的过程，其次，选择货币长期坚挺和长期稳定的国家进行投资，可以很好的避险;

　　C、利率风险：利率取决于投资国家的整体经济形势，例如加拿大，目前仍然维持很低的利率水平，而且加拿大央行近期没有任何加息的迹象。目前加拿大购房，海外投资人可以申请贷款，利率低至2.2%左右。但随着一些国家利率上调，对市场会引起不同程度的波动，规避风险的手段是，在低利率时快速决策、入场，一旦利率调高至不能承受的水平，可以考虑更换投资目的地;

　　D、法律风险：法律风险反而相对简单，海外主要的发达国家法律体系比较健全，市场发展时间也很长，整个投资流程中已经形成了很完善的避险体系，只要是按照标准流程来操作，法律方面的风险就很小。

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　　海外投资移民项目如何选?下面出国留学网以美国为例，为你介绍海外投资移民项目。

　　第一类：有严格资金释放监管条件的EB-5项目

　　虽然美国移民法规定EB-5投资是有风险的投资，但是EB-5法案允许投资者在I-526申请批准之前，投资资金是安全的。具体的做法就是设立EB-5资金监管账户，投资者在递交移民申请之前，把投资资金汇入监管账户。监管协议须规定只有在投资者的I-526申请获批之后才能释放投资款，如果I-526申请被拒就要全额退款。

　　这被称为EB-5资金的“安全阀”，保证投资者在I-526获批前，资金处于银行安全的监管之下。因此如果一个项目没有银行监管账户，是很难被中国的投资者认可。不完全监管账户也不再受投资者欢迎。所谓不完全账户就是名义上设立了监管账户，但监管协议却规定在投资者I-526申请获批之前，允许项目方提前动用投资资金。这种情况的发生，往往是因为这个项目过度依赖EB-5资金。而越是依赖EB-5资金的项目，就是越缺钱的项目，所以风险就更大。毫无疑问，未来投资者会首先选择有安全真实的监管账户的EB-5项目。

　　第二类：已获美国移民局预先批准的项目

　　自从去年的5月30日，美国移民局出台了遵从政策后，已获美国移民局预先批准的项目受到投资者的追捧。如果一个项目在I-924阶段获得美国移民局预批，那么接下来在I-526、I-829阶段，美国移民局都会对先期的批复加以遵从。显然这种已经获得美国移民局预批的项目会大大降低移民申请的风险，缩短美国移民局审核文件的时间。特别是2015年在可能出现排期和涨价的情况下，确保快速一次成功，已获得美国移民局预批的项目将倍受追捧。

　　第三类：州一级政府直接借款还款的真正政府项目

　　在过去的EB-5市场中，投资移民项目的推出是以缺乏资金的美国中小开发商为主体。但最近几年来值得关注的是，某些拥有很高信用评级的美国州政府也开始运用EB-5融资的方式募集资金用于路桥等公益基础建设。本来移民是敏感话题，州政府不愿介入。但是520大桥这个100%州政府项目的成功获批，为其他州政府起了示范和鼓舞的作用。

　　第四类：有优秀信用评级的EB-5项目

　　美国投资移民EB-5项目最大的问题在于投资者在投资时，对项目方的历史、现状，对项目投资的过程不是非常熟悉，仅是根据美国移民法要求的必需的英文资料，以及移民中介的解读来做出投资决定。因此投资者对项目的风险往往很难做出中肯的评估，会受到个人投资经验、风险偏好、市场宣传的影响。但是一个EB-5项目已经有了国际三大评级机构(标普、穆迪、惠誉)的信用评级，那就简单多了。投资者只需要根据信用评级，就可以对项目的风险度有更权威了解。国际三大评级机构(标普、穆迪、惠誉)的评级是专业的人才，数据库和方法来对项目的风险度进行一个量化的评估，并且这种评估系统已经成熟，受到各国政府和投资者的认可。

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　　曼省移民条件

　　推动境外投资健康发展，既要防风险，又要便利化。从监管层面看，如何解好这道两难的考题?下面出国留学网来说说海外投资监管解读，一起来看看吧。

　　事前管理有区别，事中事后全覆盖，精准监管不搞“一人感冒、大家吃药”

　　对境外投资进行监管，主要管什么?

　　“主要是从大方向上审查境外投资是否危害国家安全利益。” 国家发改委利用外资和境外投资司国际产能合作处处长张焕腾说，科学审查有助于企业更健康地“走出去”。

　　分类指导，是《意见》的鲜明特色和主要内容。《意见》将境外投资分为鼓励开展、限制开展、禁止开展三大类，并罗列细项，明确具体投资领域。鼓励和禁止，语义都比较明晰，而对限制类的议论和关注较多：为何限制这几项?限制到什么程度?怎样判断某个投资项目是否属于这个类别?

　　“纳入限制类的境外投资，不是完全不可以进行，但我们要对投资的真实性合规性进行审查，比如是否存在通过境外投资转移国内资产等情况。”张焕腾介绍，目前在“鼓励发展+负面清单”模式下，大部分境外投资活动都只需要备案管理。房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资此前也是完全放开的，但近年来这几个领域出现了非理性投资倾向，因此被纳入了限制开展的范畴。

　　使用不符合投资目的国技术标准要求的落后生产设备开展境外投资，以及不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资，也被列入限制开展的清单。张焕腾认为，这对更好“走出去”有不小的现实意义，有利于国际社会积极接纳我们的对外投资。

　　记者注意到，国家发改委在发布新修订的《企业境外投资管理办法(征求意见稿)》的同时，还发布了一份说明。说明中显示，新《办法》推出了一些补齐管理短板的新措施，比如全面覆盖各类境外投资，拟将境内企业和自然人通过其控制的境外企业开展的境外投资纳入管理框架。就是说，将来境内“母企”在国外生的“娃”做啥投资也得纳入监管，而之前这是一个监管盲区。

　　补短板之外，《意见》和新《办法》还通过创新监管工具、完善惩戒措施等念好“管字经”。比如新《办法》规定了信用记录和联合惩戒制度，事后监管将加大对违法违规行为的惩戒力度。近日，发改委联合28个部门建立对外经济合作领域信用体系，企业有扰乱对外经济合作秩序、对外造成严重不良影响、危害国家声誉利益等行为，会被列入黑名单，严重失信的主体将被联合惩戒。

　　“如今的管理思路很清晰，‘事前管理有区别、事中事后全覆盖’，敏感类项目事前管理更严格，但更清晰更透明，其余项目管理更宽松，所有项目都更强调事中事后监管。”张焕腾说，未来将进一步简化核准和备案的流程，既压缩经办人员的自由裁量权，更加客观审慎，又不会给企业带来额外负担和较大的不确定性。

　　“总的来讲，《意见》让政府在境外投资的监管方面更精准地发挥作用，不搞一人感冒、所有人吃药的‘一刀切’管理。”商务部服务外包研究中心副主任邢厚媛说。

　　“市场导向”是监管中不变的红线，除了敏感类项目，政府无需干涉过多

　　从2004年发布《境外投资项目核准暂行管理办法》，到2014年发布和修订《境外投资项目核准和备案管理办法》，再到此次的《意见》和新《办法》，我国境外投资政策体系不断完善，“市场导向”红线一直贯穿其中。比如《意见》首条原则就是“坚持企业主体”，明确“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用”“按照商业原则和国际惯例开展境外投资”等...

　　海外置业，目前是一个火热的话题，一些有经济的人纷纷到国外买房，移民，投资，那么海外投资房产可靠吗?投资海外房产有市场吗，出国留学网小编整理了一些资料，一起来看看吧。

　　海外房地产投资的热潮才算是刚刚开始。短期来看，美国、加拿大、英国等发达国家依旧是中国海外房地产投资的热门目的地。但就长期，随着中国投资者的国际化投资视野不断开阔和全球资产配置意识逐步提升，将会有更多的人们把目光聚焦于新兴市场中，并且投资模式也会更加多元化。

　　目前适合房地产投资的海外城市

　　第一，经济复苏稳健的国家预期中长期房价走势相对乐观。

　　如上所述，宏观经济增长对房价具有重要影响。由此可以推断，经济平稳增长的德国、意大利和有明显触底反弹的西班牙和日本是房地产投资的首选国家;经济增速下滑的韩国和新加坡则为谨慎回避的国家。

　　第二，海外投资者购房和持有成本低、移民政策宽松的国家，房价预期乐观。

　　税费是交易和持有房屋的成本，对投资收益有重要影响。综合来看，新西兰即便新开征两年内出售房屋的增值税，但其购买过程中的地税仍会吸引一批投资者。

　　新加坡对海外投资者加征15%的印花税使其购房成本大幅提高，我们对此表示谨慎。韩国、意大利和英国购房税费和持有费率综合看相对较低。

　　其余国家中，澳大利亚对海外投资者加征5000-1万澳元申请费，但综合成本与加拿大、法国、荷兰、西班牙等接近，持有成本较低。日本、美国购房费率较低持有成本较高。德国则相对较高。

　　结合考虑移民政策，对有移民优惠的国家更加偏好。西班牙推出“黄金签证”以吸引海外投资者以及卖出时对增值部分利润征收的税率相对较低，我们认为其在税费方面仍有一定吸引力，且会吸引部分移民倾向投资者。同样情况的还有意大利。

　　而英国从2015年4月开始重新对海外购房人征收资产利得税，加拿大暂停地产投资签证，也会使部分移民倾向的投资者转移到其他国家。综上考虑我们偏好西班牙、意大利，其次为移民所需投资金额相对较低的加拿大、新西兰和美国。

　　第三，房价下跌到历史低位，房价收入比、房价租金比较低的城市更具有投资价值。

　　从2007年至2016年，除德国和韩国外，其余国家都经历了金融危机房价都有大幅下跌，但后来都已经相继回升甚至超出危机前水平，其中澳大利亚、加拿大、英国、韩国的房价指数已经超出2000年以来平均水平20%-40%。只有荷兰、西班牙、意大利的房价仍然比危机前分别低17%、14%和35%，房价指数负向偏离平均价格5%-10%。

　　此外，在选择城市时，城市的房价收入比也是值得关注的指标。看好米兰、悉尼、温哥华、大阪、巴塞罗那、墨尔本、洛杉矶、柏林和阿姆斯特丹这9个城市的房价收入比相对较低。从各城市租金收益率看，柏林、巴塞罗那、墨尔本、多伦多、奥克兰、阿姆斯特丹和洛杉矶则显得较有吸引力。

　　综合考量宏观经济增长和利率政策、税费、移民优惠和价格偏离度等4个指标，我们看好意大利罗马、西班牙巴塞罗那、日本大阪和荷兰的阿姆斯特丹的房地产价格增值;其次为德国、美国、法国、新西兰较为稳定的地产收益。对新加坡和韩国的房地产持谨慎评价。

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　　海外投资房产哪里好，其实现在欧洲的房产投资是不错的选择，下面出国移民网就来说说希腊职业移民的投资优势，供大家参考，下面就一起来看看吧。

　　项目优势

1. 投资成本低，15万欧元即可获得希腊永久居民身份，拥有希腊酒店永久产权

   
   

　　2. 可选择在7年后原价回购，或者开始获得6%的投资回报率

　　3. 投资酒店产权的客户，每年有14天时间可以免费居住在酒店，并享受VIP服务

　　4. 如在希腊、西班牙出行，亦可享受到西班牙当地的用车、司机、翻译等接待服务

　　5. 自由出行欧洲，子女可享受优质教育服务

　　申请永居条件

　　1. 主申请人年满18周岁;

　　2. 在希腊境内购买价值25万欧元(不含税，出资15万欧元，贷款10万欧元)酒店式公寓

　　3. 购买医疗保险;

　　4. 随行子女21岁以下;

　　申请国籍条件

　　1. 申请人必须年满18周岁

　　2. 申请人必须持有希腊5年永久居留许可

　　3. 申请人在提出入籍申请的前10年中，没有受到过超过六个月的入狱监禁罚

　　4. 申请人不得有违反移民法或被递解出境的记录

　　5. 申请人必须在提出入籍申请前已在希腊生活了7年以上

　　6. 申请人必须能讲流利的希腊语 (通过考试)

　　7. 子女长期合法居住在希腊，并在希腊上学6年以上;

　　8. 对于出生在希腊的子女可在入读小学一年级的时候申请入籍;

　　申请流程

　　注：本流程为基本操作程序，根据实际情况，某些程序会有所不同。

　　项目介绍

　　酒店位于雅典市大学城区，驱车10分钟左右可到达雅典卫城，30分钟可到达雅典国际机场，周边交通便利，生活配套设施齐全，邻近多处雅典著名旅游景点和高等院校。酒店为现房，需要重新装修以满足客户更高的住宿要求，预计在2017年5月完成装修，2017年6月开始运营。

　　希腊概况

　　希腊共有13个行政大区，下辖53个省：东马其顿-色雷斯大区、 中马其顿大区、西马其顿大区、伊庇鲁斯大区、塞萨利大区、伊奥尼亚群岛大区、西部希腊大区、中部希腊大区、伯罗奔尼撒大区、阿提卡大区、北爱琴海大区、南爱琴海大区、克里特大区。

　　雅典是希腊的首都和最大的城市，主要区域为阿提卡区，这里有着3400年的历史，是欧洲最古老的城市之一。今天，现代雅典作为国际化大都市，是希腊的经济，财政，工业，政治和文化中心。

　　位置

　　希腊位于欧洲东南部巴尔干半岛南端。陆地上北面与保加利亚、马其顿以及阿尔巴尼亚接壤，东北则与土耳其接壤，东临爱琴海，西南临爱奥尼亚海，南隔地中海与非洲大陆相望。

　　希腊全国总面积为131957平...