驻外置业顾问

　　最近几年，选择海外买房和房产投资的有钱人士越来越多，那么你知道海外置业是什么呢?想必是出国人士比较关心的问题，和出国留学网房产栏目一起来了解了解海外置业科普的资讯，欢迎阅读。

　　海外置业是什么?

　　海外置业是对于购置非本国土地、房屋，进行非本国房地产交换，包括房屋买卖，租赁等一系列活动的总称。

　　海外置业优势

　　1、稳定的升值与投资回报，分散投资，降低风险;

　　2、充分利用银行贷款，贷款更可只还利息不还本金;

　　3、物业可作自住或投资用途;

　　4、房屋产权为永久业权，且购买手续简便、可靠;

　　5、房产更可获得税务优惠;

　　6、房产可成为你的移民认可资产，有助移民批核;

　　7、地产稳健增值;

　　海外置业知识

　　海外房产管理

　　有置业者提出，买房容易养房难。的确如此，对于投资海外的置业者来说，远隔重洋，他们根本没有时间和精力去管理自己的房产，因此如何很好地养房倒成了一个比较现实的问题。而记者也在采访中了解到，内地有一些推销海外房产的代理机构，只仅仅负责销售，而与置业者签订购房合同，并办理完交房手续之后，其余的事情便全部有投资者自行解决，这在无形中给置业者带来了管理上的不便。

　　此外需要注意的，在持有海外房产过程中，还会涉及到税费问题。业内人士表示，各个国家和地区有不同的规定，这需要置业者仔细了解清楚，如在澳洲，每年需要支付的费用主要有房屋保险费和物业管理费，如果一套土地面积为600平方米左右、建筑面积300平方米的别墅，这两种费用分别为250澳元和600澳元。此外，委托中介公司代理租赁等业务，需要付出租金5%作为服务费。

　　海外置业移民

　　进入2000年以后，随着国家的经济不断壮大以及个人资产不断提高，现如今已经有越来越多的人为了追求高品质的生活而选择移民。由于许多热门的移民国家收紧了移民政策，因此许多申请者纷纷放弃了移民的想法，然而随着海外置业移民方式的推出，新的移民潮似乎又一次席卷而来。

　　据悉，海外置业移民的方式是可以说是第三波移民潮的“生力军”，这种移民方式具有小、快、灵三大优势，即投资风险小、办理速度快、灵活性强。要知道，在各个国家移民政策紧缩的年代，海外置业移民的形式一经推出，立马受到了很多申请者的追捧。

　　除了移民申请者之外，海外置业移民的形式还吸引到了大批国内房企。许多国内房企都认为，海外置业移民是一个很好的投资赚钱的机会，毕竟现如今国内的房市不景气，调价与限购等政策纷纷出台，限制了房地产商们的“财路”，而眼下已经有包括万科、万达、中建、中铁等在内的10多家国内房企已经对此展开了行动。

　　风险提示

　　海外购房有其特定的适应人群。从目前来看，去海外置业的人群与他们自身的学习、就业、生活和投资等状况息息相关。比如留学生家庭，他们有在海外长期居住的需求;还有就是那些有移民、投资或海外度假需求的人群等。海外购房并非对任何人都适合，还是要根据自己的实际情况来做出决定。

　　无论什...

　　千万不要以为政策调控市场的情况只出现在中国，其实不少移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯，加上对于当地房地产市场的不了解，和出国留学网小编一起来看看海外置业有哪些陷阱。

　　海外置业陷阱1 买房子买护照

　　近年来海外置业的门槛逐渐降低，使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业人群中，不少购房者是受到了移民需求的驱动，他们希望用国外的一套房产作为自己得到护照的敲门砖。

　　然而，与国内存在的买房赠送户口的行为不同。在部分国家，尤其是发达国家，政府将房产认定为投资开发项目，一般不与移民挂钩。比如在美国与加拿大购买房产就不代表可以移民。在澳大利亚购房同样不等于移民，仅能在申请移民时予以加分。澳大利亚政府还规定，非本国居民只能购买新建住宅，包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。

　　海外置业陷阱2 蚂蚁搬家转外汇或被盯上

　　有数据显示，超过70%的国人在海外购房时都会采用现金付款的方式，但是根据现行的《外汇管理条例》，每人每年兑换外汇的上限为5万美元。所以现金购房者都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。例如有购房者想要为美国一栋80万美元的湖景度假屋一次性现金付款，可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。

　　日前，有媒体援引路透社消息称，外管局上海分局被曝下发通知，要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕，必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的＂蚂蚁搬家＂购房方式在将来可能面临着一旦发现，当事人就会被拉进关注名单，禁止外汇交易以及汇款的窘境。

　　目前合法的海外置业四种方式分别是：国内有银行提供＂以人民币形式离岸，到当地再购汇＂的业务；我爱我家、链家等已经进入美国市场中介公司的委托付款；银行以及金融机构提供的内存外贷；通过投资基金购置海外房产。

　　海外置业陷阱3 国外买房幻想＂赚翻＂

　　国外房价普遍低于国内而房屋租金远高于国内的情况是确实存在的。然而，这一故事的离奇程度显然远远超过其可信度。

　　欧洲与澳大利亚租房的租金回报大致维持在4%~6%之间，国内租房以广州为例，1%~2%的回报率算是较高的水平。但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同，在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税以及一年一次的房产税。例如美国，每年缴纳的房产税占房产总价值的1%~4%。相对来说，澳大利亚房产的持有成本比较低，没有房产税。

　　海外置业陷阱4 中介＂大牌＂未必都好

　　海外购房，选择一个稳妥的中介机构是投资的关键一环。邓志远提醒购房者，选择中介的过程中，很多人会追求一些比较大品牌、年限比较久的公司。很多人都有一个误区，觉得大公司可信度高一些、服务好一些。

　　其实并不是这样，因为所有中介公司代理的产品都不是中介公司自己开发的，包括移民项目与房产项目。所以买房者主要应该是选择好项目开发商。

　　一般来说，在海外买一套房产，中介会要求看房保证金、差旅费、看楼诚意金，机票、酒店费用等。其实，这些费用是自行定价，没有统一标准，所以一些处于业务拓展期的中介公司会尽量在这些环节降低价格以达到揽客以及树立口碑的目的。

　　海...

　　千万不要以为政策调控市场的情况只出现在中国,其实不少移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯,加上对于当地房地产市场的不了解,很多海外购房者将陷入困境。和出国留学网小编一起来看看海外置业注意这些陷阱。

　　海外置业陷阱1 买房子买护照

　　近年来海外置业的门槛逐渐降低,使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业人群中,不少购房者是受到了移民需求的驱动,他们希望用国外的一套房产作为自己得到护照的敲门砖。

　　然而,与国内存在的买房赠送户口的行为不同。在部分国家,尤其是发达国家,政府将房产认定为投资开发项目,一般不与移民挂钩。比如在美国与加拿大购买房产就不代表可以移民。在澳大利亚购房同样不等于移民,仅能在申请移民时予以加分。澳大利亚政府还规定,非本国居民只能购买新建住宅,包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房。

　　海外置业陷阱2 蚂蚁搬家转外汇或被盯上

　　有数据显示,超过70%的国人在海外购房时都会采用现金付款的方式,但是根据现行的《外汇管理条例》,每人每年兑换外汇的上限为5万美元。所以现金购房者都会透过借用亲戚朋友的身份证来兑换外汇。例如有购房者想要为美国一栋80万美元的湖景度假屋一次性现金付款,可能需要动用超过16个身份证来兑换美元。

　　日前,有媒体援引路透社消息称,外管局上海分局被曝下发通知,要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕,必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的"蚂蚁搬家"购房方式在将来可能面临着一旦发现,当事人就会被拉进关注名单,禁止外汇交易以及汇款的窘境。

　　目前合法的海外置业四种方式分别是:国内有银行提供"以人民币形式离岸,到当地再购汇"的业务;我爱我家、链家等已经进入美国市场中介公司的委托付款;银行以及金融机构提供的内存外贷;通过投资基金购置海外房产。

　　海外置业陷阱3 国外买房幻想"赚翻"

　　"李女士卖掉她在北京的一套房,筹得300多万元人民币,在美国休斯敦买入六套房,她的算盘是:每月每套房子的租金是400多美元,不仅可以把北京的房子租回来,还能月赚1万元人民币。"

　　这个励志买房故事在网络上广为流传,为不少还处于观望阶段的海外购房者打了一剂强心针。

　　国外房价普遍低于国内而房屋租金远高于国内的情况是确实存在的。然而,这一故事的离奇程度显然远远超过其可信度。

　　广州市乾行海外总经理邓志远表示,欧洲与澳大利亚租房的租金回报大致维持在4%~6%之间,国内租房以广州为例,1%~2%的回报率算是较高的水平。但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同,在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税以及一年一次的房产税。例如美国,每年缴纳的房产税占房产总价值的1%~4%。相对来说,澳大利亚房产的持有成本比较低,没有房产税。

　　海外置业陷阱4 中介"大牌"未必都好

　　海外购房,选择一个稳妥的中介机构是投资的关键一环。邓志远提醒购房者,选择中介的过程中,很多人会追求一些比较大品牌、年限比较久的公司。很多人都有一个误区,觉得大公司可信度高一些、服务好一些。

　　其实并不是这样,因为所有中介公司代理的产品都...

　　很多人会选择在海外买房，不少人会选择在海外置业，那么海外啊置业贷款怎么办理呢?这是很多出国人士比较关心的问题，和出国留学网房产栏目小编一起来了解了解海外置业贷款如何办理，欢迎阅读。

　　海外置业贷款如何办理

　　如果购房者想要在海外贷款买房，除了要满足当地申请贷款的条件，还要按照当地的贷款流程办事。一般情况下，银行会要求投资人提供收入证明、银行流水及资产证明申请预审批，预审批通过后，才能真正与卖家签订合同，再继续办理购房贷款。

　　一、申请海外购房贷款要满足哪些条件?

　　允许海外投资者购房的国家基本上允许贷款购房，投资人至少要准备收入证明、银行流水及资产证明这三类材料，各国还可能有自己的一些要求。

　　比如美国，想要申请美国的购房贷款，除了要有收入证明、银行流水和资产证明，你还要满足另外两个条件：

　　①贷款首付比例达到40%;

　　②可贷款的总金额最多不能超过300万美元，部分银行不能超过150万美元。

　　图片数据截止2016年10月，各国最高贷款额度、贷款利率及贷款难度均有差异，上述国家中只有韩国不支持贷款购房。

　　二、海外购房要什么时候申请贷款?

　　1、卖家出价前申请预审批

　　在国外贷款购房需要银行预审批，拿到银行的预批函后才有向卖家出价的资格，否则，如果以贷款购买人的身份向卖家提供正式的出价函，但没有银行的预批函，卖家是不予理会的。

　　银行拿到申请人的资料后，会在很短的时间内给予反馈。

　　2、签合同后向银行正式提交贷款申请

　　在签订正式的买卖合同后，购房者需携带银行要求的贷款申请材料、房产买卖合同，向银行正式申请贷款。

　　三、申请海外购房贷款的流程是什么?

　　拿到预批函后，要在60~90天内完成签约。签约后需向银行正式申请贷款，确保在过户时能够放款。

　　1、拿预批函

　　申请人需提供银行所需材料，银行审批之后，会出具预批函(注明银行最高贷款金额，明确可购物业最高价位)。

　　提供预批函时，还会锁定前一次洽谈中确定的贷款利率和条件，锁定时间一般是60-90天，超过这一事件期限后，所有条件会需要与银行重新洽谈确定。因此，获得了预批函后，投资人就可以对感兴趣的物业正式出价了。

　　2、凭合同申贷

　　与卖方经纪公司确定好房屋买卖的细节后，就可以签署正式买卖合同。签署合同后，将合同、正式申请材料提供给银行开始申请，银行的审批时间一般为45-60天。

　　3、房款、过户

　　贷款审批通过后，银行放款、买卖双方进行房屋产权过户，完成交易。

　　需要注意的是，在计划购买海外房产时，初次与银行接洽，不同银行会对贷款申请人提出相应的资格要求，这些要求就需要投资人额外准备好充足的时间。例如，HSBC汇丰银行会要求投资人将首付款的资金存入银行账户，并留存至少60天时间，才能为投...

　　现在随着国民收入的提高，和信息渠道的广阔，很多人对海外置业越来越关注，那海外置业有什么风险呢？下面出国留学网来说说海外置业要考虑哪些风险。

　　1.投资者不能用评价国内市场的标准去衡量海外市场。

　　2.外汇因素。汇率的波动会直接影响到您的收益。所以尽量要选择比较强势的货币。

　　3.就算是海外市场，也不可能让你一夜暴富，你需要有耐心。

　　4.风险，投资客首先要考虑的是风险，应该考虑政局比较稳定的，和我们中国是友邦之交的国家，保证您的国外不动产投资有一个安全稳定的国际环境。

　　5.要多考虑国外房地产投资有没有升值空间，房价收入比怎么样，而不是价格贵贱。当地的房价要和当地的收入比，不要折合成人民币，没有任何意义。

　　6.选择可以贷款的国家。因为贷款投资，风险最小，收益最大。

　　易海通盈（北京）投资咨询有限公司是一家专业致力于 日本房地产投资 和国外房地产投资的咨询公司。公司与日本房地产专业机构进行了全面合作，让您在海外置业安全放心。我们的宗旨是：投资日本东京不动产投资会让您得到意想不到的回报，易海通盈愿竭诚为您的日本不动产投资提供专业服务。

　　推荐阅读：

　　中国十大海外置业公司排名

　　海外房产投资要考虑哪些风险

　　投资海外房产要面临哪些风险

　　很多富豪会选择去海外买房，那么海外置业哪些国家比较不亏呢?想必是出国人士比较关心的问题，和出国留学网房产栏目一起来了解了解海外置业哪些国家比较好的资讯，欢迎阅读。

　　海外置业哪些国家比较好

　　对于投资目的而言的海外房产投资的选择，主要在以下五个国家：

　　美国

　　特点：风险低、收益稳定、回报率高、制度完善

　　根据仲量联行统计数据显示，中国投资商2016年年在国际不不动产市场共投资326亿美元。其中46%(151亿美元)在美国投资，最主要的投资地为纽约。

　　从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。

　　此外，与中国最大区别就是，美国一二级市场并重，其中二级市场更更为活跃。这就保障了了我们投资美国房产日后可以轻松出售。而且完善的法律律让投资者更更为放心。

　　英国

　　特点：供不不应求、收益稳定、以房养学、政策利利好

　　近期，普华永道对全球30个国际大都市(包括北京和上海)进行了各项指标的排名，名为“机会之城”，其中，伦敦综合排名第一，这并非浪得虚名，英国房产的优势非常明显。

　　英国因为新土地资源非常有限，加上激增的移民人口，导致当地房产长期处于供不应求的状态，物以稀为贵，据中国行业研究网统计，伦敦部分地区的房价一年涨幅已超20%。

　　德国

　　特点：稳健上升、升值空间大、低风险率、前景良好

　　德国房产市场被英国《金金融时报》称作“童话”，尤其是住宅市场几乎没有受到金融危机的任何影响。

　　根据《全球房地产指南》显示的各国黄金金地段房价，相比中国、加拿大和澳大利亚，德国的价格极其低廉，对德国房产投资者而言，这就意味着巨大的上升空间。根据仲量联行2016年年数据显示，过去3年年间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本行列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林林(27%)、法兰克福(23%)和慕尼黑(9%)，同时还在多座城市

　　进行了组合投资交易(39%)。

　　美国因为移民、子女留学等需求，一直是最受国内高净值人士关注的国家。其中，纽约、洛洛杉矶等是热门城市，而东部及中西部低房价城市如休斯顿、奥兰多等，也开始受到国内投资者关注。

　　在投资房地产的时候，环境、风土人情、法律、税制、政治等等，也是非常重要的因素。

　　但同时，国内投资房产的一套办法未必能在当地完完全全地复制。投资海外房地产一定要做足功课，可以上华人地产网等网站多搜集⼀一些关于想要投资的房产地段的具体信息，或者找个靠谱的地产中介也是一个不错的选择。

　　澳洲

　　特点：市场稳定、永久产权、贷款灵活、投资门槛低

　　2015-2016是过去7年年中澳元汇率最低的时刻，也因此，澳洲在这两年成了了全球房产投资者追捧的市场。

　　澳洲房产发展已有百年，...

　　在众多海外资产配置类型中，不动产最受青睐，而泰国的不动产，尤其受到海外置业者的欢迎。那么和出国留学网一起来看看2018海外置业，为什么选择泰国?欢迎阅读。

　　一、房产交易税

　　泰国：契税2%(买卖双方各支付50%)

　　澳大利亚：海外人士需要支付7%的海外置业税和约5.5%的全额印花税，加在一起是12.5%左右税。

　　加拿大：交易印花税15%;

　　新加坡：外国人购房需缴纳 3%印花税和额外 15%的海外投资者印花税 (ABSD) ， 仅印花税就要缴纳 18%;

　　二、持有环节税费

　　泰国：无

　　日本：固定资产税=固定资产评价额×1.4%;

　　美国：各州的房产税率在1-3%;遗产税税率实行超额累进制，最高税率达 55%，超高税赋也是导致底特律州房产萧条的根源。

　　新加坡：房产税，自住：55000 新币年租金估值以内，征税 4%。接下来每多 15000 的估值，税额递进增加 2%。 出租：头 30000 新币年租金估值，征税 10%。接下来每多 15000，税额递进增加 2%。

　　三、生活成本

　　生活成本低廉：泰国

　　生活成本中等：马来西亚

　　生活成本较高：美国、加拿大、欧洲

　　生活成本极高：日本、澳大利亚、新加坡

　　且泰国90%民众信仰佛教，对华亲善友好，且泰国皇室一直和华保持良好的关系。

　　与客户沟通是一门很深的学问。你首先要让他们信任你，认可你，他才会放心的让你给他找房子，并放心的买下你给他找的房子。置业顾问实习总结如下，快随出国留学网小编一起来了解下。

　　置业顾问实习总结

　　从5月7日起我进入兴龙房地产公司开始了我的实习生活。初看，也许觉得房地产行业与我所学专业并不相关，其实不然，有房子必然有小区，有绿化，小区环境的好坏同样制约着房价。再加上对房屋结构、房型和朝向等的了解，与平时所学知识还是有一定契合点的。

　　会选择**多半是因为它宽松的工作气氛和激情四射的团队构成。**是一个年轻人的天下，在这里的员工，平均年龄只有二十八岁左右，充满活力和朝气。而且从事二手房买卖、租赁，可以接触到各色各样的人群，学到许多在课堂上没有的知识。

　　经过两轮面试，我来到**交易中心，然后很快被分配到成飞连锁店，开始了我的工作。

　　该店店面很小，牌子比隔壁卖水产的那家要小的多得多。店员大都是新人，工作基本未满一个月，只有店长是工作了一年的“老员工”，但是他也是刚刚被提升的店长职务。看到这种状况，我不禁开始怀疑，这里的业绩会好吗?我能卖出房子去吗?不过好在除店长外其他同事都是应届毕业生，有很多共同话题来聊，我预感到这里的工作会很愉快，至少不会出现什么人际关系的问题。

　　随着时间的推移，我对业务流程慢慢熟悉起来，操作上越来越顺手。所谓中介就是在买主与卖主之间搭建的桥梁，最终目的自然是为了达成交易。而我们置业顾问的职责就是协调好买卖双方的关系，让双方都买我们的帐，这是相当需要技巧的。

　　我的第一个客户就非常棘手。他想租一处万新村附近的房子，但是这租一个月，给他问了好几个房主，人家一听就租一个月都不干。我们一个女同事就说干脆走私活儿吧，不让双方出中介费了，如果能成就让客户意思意思请我们几个吃顿饭就得了。尽管对此我很嘀咕，但还是照她的意思又打了几个电话，谁知房主们对此依然不认可。没办法，只好作罢了。看来租房的还是愿意长期租的呀，也正因为这件事情我才知道原来还可以走私活儿的。但这样不就让公司蒙受损失了吗?而且如果没经验的话搞不好双方都会跑单的。看来不管干什么都有它的一套潜规则，要学的东西太多了。

　　在四月十七日这天，店里来了个新同事，以前在易安置家干，后来又开了仨月出租车，现在来了**。他业务能力非常强，刚来头一天就成了一单租赁。我们很佩服他，当场送了他一个外号：万能。不过看他的样子，就不像我们这帮刚出校门的大学生这样单纯了，一看就是个老油条，在社会上混了这么多年不是白混的，而且，我隐隐预感到他与店长之间可能会出现摩擦，毕竟一山不容二虎，且看以后如何发展吧。

　　接下来的几天忙碌而充实，我的工作已经进入正轨，连续接待了几个买房客户，给他们匹配了房源，并进行了带看房，但最后都没有成交。有的是因为价格问题，有的是根本不想近期买房只是溜达溜达，也有的是对房子不满意。我对此做了总结，并与店长聊了很久，知道了怎样将客户分类，怎样更好的了解客户以期匹配出完美的房源，这些都是需要不断积累和总结经验的。然后店长给我布置了任务，让我溜遍附近的小区，并画出小区摆位图，还要熟练掌握贷款、过户等专业知识，以更好与客户沟通，并完成对其引领。

　　与客户沟通是一门很深的学问。你首先要让他们信任你，认可你，他才会放心的让你给他找房子，并放心的买下你给他找的房...