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12-03
继续NYU的报告。纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告，该报告主要是以研究者的态度，向开发商和区域中心解释传统房地产市场如何融资，开发商又应该怎样进行EB-5融资的，非常有技术含量。出国移民网将其中关于房地产融资的关键部分，慢慢翻译给各位业内朋友参考。
前面发过两篇，一篇关于优先股和夹层贷款的介绍和区别，一篇关于过桥贷款的，今天发关于就业创造的。
就业创造和EB-5资金募资规模
典型的EB-5项目都会涉及新建工程，因为这是满足就业创造要求的最常见方式。这个要求，与传统房地产项目能募集的资金规模相关，是对所能募集到最大额度的EB-5资金之主要约束。无论EB-5资金是债务还是股权的形式，这种限制都适用。
除EB-5投资之外，在确定商业地产抵押贷款(有时是夹层贷款)额度时, 进行抵押贷款的银行通常会考量的两个最重要的参数是：贷款价值比率(或在建筑贷款情况下是，贷款成本比率)，以及，偿债保障比率。
然而，在EB-5项目中，开发商和区域中心还需要专注于商业计划书，表明EB-5项目所需的必要的最低就业人数将被创造出来。大多数开发商努力创造出比最低需要更多的就业机会从而形成就业缓冲。
再次，对于每位EB-5投资人，项目必须创造10个新的就业机会。假设该项目坐落在目标就业区(TEA)内，每募集500,000美元的EB-5资金，就必须创造10个就业。例如，如果一个项目预计将创造100个新的就业机会，那么项目能募集的EB-5资金的最大金额是500万美元。
反过来说，如果EB-5筹资目标是500万美元，那么所需的最低就业数量是100个。
EB-5项目的所有新增就业岗位，包括使用公共资源提供的基金所创造的就业岗位，不管其投入资金的来源或数量，都可以分配给EB-5投资者，即使EB-5投资只是占据项目总成本的一个非常小的比例。
基于商业计划和经济模型的，项目预计将创造的就业总数(包括就业缓冲)，必须超出合格的EB-5投资者所需就业岗位的最低数量。项目预计创造的就业总数除以所需就业的最低数量可以被认为是EB-5项目的“就业覆盖率”。如果项目缺乏就业缓冲(也就是说，预计创造的就业数量等于EB-5的最低要求)，就业覆盖率就是1.0。在上面涉及募集500万美元EB-5资金的例子中，如果项目预计将创造150个就业岗位(比所需最低要求100个多50个)，那么实际就业覆盖率是150/100或1.5，表示有50%的就业缓冲。
就业覆盖率反映了EB-5法规对于创造就业的要求。相对应的，贷款价值比率和偿债保障比率是贷款方评判是否借款的标准，不同的贷款方和不同的项目类型会有不同的要求。当然，无论项目是否含有EB-5资金，高级贷款银行都会利用标准的典型承销标准来评估是否贷款。
以下是另一种更简单的方法。首先，确定能够募集的EB-5资金总量，...
12-03
今天继续玩高深的，学金融的朋友们别笑。还是纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告，该报告主要是以研究者的态度，向开发商和区域中心解释，传统房地产市场如何融资，开发商又应该怎样进行EB-5融资的，非常有技术含量。出国移民网将其中关于房地产融资的关键部分，慢慢翻译给各位业内朋友参考。上次发过一篇优先股和夹层贷款的介绍和区别，今天发关于过桥融资的。
过桥融资
为缓解投资者(希望使用监管银行来保护投资)和开发人员(他们希望EB-5资金无需等待直接释放到项目)之间的紧张关系，一些开发商转向过桥融资。在EB-5项目中，过桥融资是过度融资或临时融资 - 以债务或股权的形式 - 在开发商收到EB-5资金之前。
过桥融资描述了资金的用途 - 也就是说，项目的一部分是过桥融资，直到最终计划的资金来源成为可用的。过桥融资不是特指融资的类型。类似于EB-5投资，过桥融资可能的结构可以是高级债务，次级债、无担保债务或股权。不过，过桥融资通常采用贷款的形式。
USCIS长期以来一直担心，过桥贷款可能是开发商用EB-5资金，通过替代融资来降低资本成本，从而成为一个事后的借口，这就会对创造新的就业影响最小。USCIS认为，EB-5过桥融资只是增加开发商的利润率。因为，USCIS是否会计入在EB-5资金释放到项目之前的就业创造，存在不确定性，所以直到最近，EB-5资金的过桥贷款市场一直疲弱。
然而，在2013年5月的政策备忘录中，USCIS在这个问题上采用了一种非常有利的观点。这带来了一定程度的确定性，导致对EB-5项目的过桥融资需求增加。
政策备忘录在相关的部分说明：“开发商或新商业企业(NCE)实体，直接或通过一个单独的就业创造实体(JCE)，可以利用…过桥融资…如果项目在收到EB-5资金之前，是基于使用过桥融资开始，并在随后用EB-5资金取代过桥融资，NEC仍然可以享受这些就业创造机会…即使在获取临时融资之前没有考虑EB-5融资，只要融资是作为短期临时融资考虑的，并且在随后是要被替换的，那么EB-5资金的注入仍可能导致和享有新的就业机会创造。开发商不应该排除使用EB-5资本作为代替短期融资的替代资金来源，仅仅因为它在获得过桥或临时融资之前没有考虑EB-5资金。”
因此，即使在取得过桥融资之前没有考虑EB-5资金，但是只要临时融资(最终被取代)被视为最终要被取代的，开发商随后就可以使用EB-5资金作为重置资本的来源，并仍然享有所创造的就业机会。这种解释，比不认可EB-5资金释放到项目之前产生的就业创造，能支持募集更多潜在的EB-5资金。
基于USCIS该解释，伴随着EB-5资金作为一种融资工具的日益流行，越来越多的银行和其他机构愿意借出过桥贷款来填补资金缺口，直到EB-5资金从监管账户中释放出来。一些银行，如花旗银行，已经成立了一个特殊的部门来提供这些贷款。即使意识到，USCIS对于批准I-526申请的不确定性，这些银行仍然给没有EB-5资金的项目发放贷款。因此，过桥融资借款者必须准备好，不依赖于EB-5资金作为替换资金来源的，退出战略。
同样，EB-5监管资金不能作为抵押...
12-03
最近出国移民网拿到一份行业协会IIUSA提供出来的，纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告，该报告主要是以研究者的态度，向开发商和区域中心解释传统房地产市场如何融资，开发商又应该怎样进行EB-5融资的，非常有技术含量，接下来的几周里，会将该报告中，非EB-5基础知识部分剔除掉，拿出对于房地产融资的关键部分，慢慢翻译给各位业内朋友参考。越来越有个体会，就是做EB-5的如果不懂投融资，那就是瞎忽悠，希望能和各位朋友们，特别是有投融资或房产开发背景的朋友们，一起切磋交流。
今天先发第一个部分，怎样理解一个非EB-5房地产项目的融资，重点在优先股和夹层贷款的介绍和区别，本文由出国移民网义务翻译。
传统项目——传统房地产项目中优先股和夹层贷款的背景总结
传统的房地产项目(没有EB-5资金)可以通过多种方式融资。一个典型的项目资金结构的非常基本的描述如下：开发商拥有并经营房产，据此取得建筑贷款，来为所有或者很大一部分的，建设费用来融资。在创造收入型房地产(income-producing property)的情况下，建设贷款期限通常为，预期的施工周期加上，项目达到一个稳定现金流的预期时间。因此，这个期限会随各种影响施工和稳定期的因素而变动。
建筑贷款下的每月还款，通常是只支付利息(不偿还本金)，其年利率是基于一个关键基准利率，比如伦敦同业拆借利率(Libor)。在建筑完工并且收入稳定之后(在创造收入型房地产的情况下)，开发商通常通过再融资获得长期贷款来替代和还清建筑贷款。长期贷款通常是一个附带偿还本金的固定利率贷款。长期贷款通常是5到10年。建筑贷款和再融资的长期贷款，一般是贷款人拥有借款人财产的第一顺位抵押权的高级抵押贷款(senior mortgage loan)。
直到2000年代中期，许多高级抵押贷款机构愿意借多达90%房地产市场总价值的贷款，尤其是对已经开发好的房产。然而，在今天的市场，高级抵押贷款机构通常只愿意借出从50%到70%不等的项目总成本的贷款金额。贷款人获得财产的第一顺位留置权。银行要求开发商向项目进行股权投入来证明项目财务投入(“风险共担”)。不同的贷款机构，所需的开发者权益数目不等，但通常范围是从5%到10%。这就会使项目通常，存在一个20%-45%的资金缺口。弥补这个资金缺口的最为显而易见的方式，是从另一个贷款机构融资的第二顺位抵押贷款。
虽然以前，有时后会使用第二顺位抵押贷款，但是今天大多数的高级抵押贷款机构禁止使用它们。因此，开发商必须开发出满足需求的更多杠杆的资金来源，而不被归类为抵押贷款债务。在传统商业地产交易市场中，是通过夹层贷款或优先股来填补这一缺口。
传统的夹层贷款
在高级抵押贷款中，物业所有人是抵押贷款的借款人。贷款的抵押品是抵押贷款借款人的，物业的直接所有权。夹层贷款是由借款人在另一个实体的股权来担保的，而不是由物业来担保。
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