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考研政治复习资料新国五条
新国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
第一条 严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。
第二条 完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保2013年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
第三条 继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
第四条 认真落实2013年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。第五条 规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。
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“炒房者开着还没来得及上牌的越野车，一连几天穿梭在大理古城的大街小巷。看到合适的房子，进门就问：这房子卖吗?多少钱?只要房主没说‘不卖’，他就会从后备厢取出一个背包甩到桌子上，里面都是人民币……”
这是博主“姜北树”描述的大理古城目前火爆的炒房市场。而大理也绝非唯一遭“炒”的地方。目前的“炒房团”虽然不像当年温州炒房团那样声势浩大，但在许多地方房产市场有价无市的情况下，他们的投机行为仍然让人瞠目。这些新一代的炒房族，炒房行为越来越隐蔽，即使目前面对“史上最严”调控政策新国五条，他们也能找到空子钻。
炒房者转战二、三线城市
曾经的温州炒家王浩(化名)对环球人物杂志记者说，2002年买房时并不需要很多钱，大多是亲戚朋友之间的借贷。“我当时在读研究生，手里只有20万元，而买房的首付大多是在10万元以内，我向亲戚朋友借了30万元，买了4套房，都是先付的首付款，其余用个人名义申请的贷款。房子买到后马上出租，每月的租金足够还房贷了。到研究生毕业时，当初北京均价5000元左右的房屋已经涨到了1.5万元左右。”
王浩毕业成为国家公务员后仍继续炒房，但金融危机、国家调控力度的加大，以及公务员身份让炒房很难：“2008年以后炒房就比较难了，尤其在北京等一线城市，首先是房价高，在银行贷款非常难;其次，温州老乡大多不做实业，都在炒房，在国家调控下，大家都没啥闲钱，彼此都不好张口借。”
但房子还是要炒。于是，二、三线城市成了“王浩们”的新选择。尽管中小城市的房产升值空间不如一线城市大，但由于房产价格总体较低，炒房的风险也随之降低了很多。其中，风景好的旅游胜地因为资源的稀缺受到了他们的青睐。
姜北树在接受本刊记者采访时说，他曾经是深圳某商业周刊的记者，2012年底辞去工作到大理定居。“大理卖房市场的火爆和大量外来买家涌入分不开。今年3月，一位在南京开公司的朋友突然来到大理，提了200多万元的现金放在车后备厢里，不到3天时间，就在红龙井外面的村子里买下了一个三层带小院的民宅。当天谈判当天签合同，现场就付钱。现在已经装修好，开起了客栈。那个村子全村五六十户人家，大约有30家被买下开了客栈。”
据姜北树观察，现在到大理买房的外地人有两种：一种是自己买下来开客栈;另一种是囤房、倒卖。“最近一年来，第二种情况比较普遍，光是我认识的人里面就不下10个。”他说。
从集中一线到遍地开花
大型房地产企业的销售情况向来是楼市价格的风向标。5月16日，环球人物杂志记者以买房为由，咨询了一家地产企业在烟台牟平市沿海某楼盘的销售情况。
售楼小姐张某告诉记者：“我们买下了当地3个岛，已经开发了2个，其中一个岛上的房产基本上全卖出去了，大多都是购买者用来投资的。”尽管该岛离烟台市区有一定距离，人烟稀少、交通不便，但张小姐说，现在只有这样位置的海景房还能买到，否则早被炒房者买光了。“有位投资客买了一大片独栋的商业地产，大多在50—80平方米之间，先囤积，再转手卖给那些投资开旅店的人。”
除了大炒家，分散的小型投资者也有不少。“有一个老板，一下子买了4个独栋，虽然4套总平米数才200多，但每平方米1.7万元的价格已经远远高于省会城市的房价了。他说要坐等升值。他在全国都有类似投资，这样风险小。”
目前，大大小小的炒房者在全国到处挑...
楼市问题不仅是经济问题，更是社会问题。只有强力推进保障房建设，才能让民众不再“望房兴叹”。
近日，据国家统计局公布的数据，1月份，全国超七成城市房价普涨，一线中心城市更是价量齐升。“新国五条”的出台，既呼应了民众对“买房贵”问题的广泛关切，也表明了中央政府对房价走势的一贯态度和坚定决心。
“新国五条”并非像某些解读所说“了无新意”，相较于以前的政策，就限价目标与效果问责地方政府、将外来务工人员纳入当地住房保障范围、推进城镇个人住房信息系统建设等内容，有的是内容的新突破，有的是力度的新加强。但是，总体看，“新国五条”又确似曾相识。强化限购、限贷，扩大房地产税的试点，政策的主基调都是以调控亦或抑制房地产需求为取向的。只是，楼市政策10年9调，既表明了楼市问题的复杂性和艰巨性，也折射出以抑制需求为导向政策的局限和尴尬。
当今楼市问题，表象上是市场上楼价的一路高攀，实际上则主要源于全国基本住房保障体系建设的严重滞后，导致供求关系严重失衡的结果。
1998年开始住房分配制度改革后，房屋分配的货币化供给目标实现了，但当时确定的以经济适用房为主的基本住房保障体系建设则进退维谷。我国楼市目前面临的问题，主要还是绝大多数人的基本住房得不到有效保障。当保障房房源遥不可期时，海量的“刚需”被迫转向购买商品房，楼市“越调越涨”也就不足为奇了。要让楼市回归到合理区间，各级政府首先应该把自身的功课做好，真正让住房保障体系实现“应保尽保”，尽最大力度满足基本需求，从而有效缓解房地产市场的供求矛盾。
有效的楼市调控政策，不应该仅是经济的，首先应该是社会的。加强调控是扬汤止沸之计，强力推进保障房体系才是根本之计。为了让民众老百姓不再“望房兴叹”，楼市政策已到多管齐下、组拳出击的时候了!
...北京“国五条”细则发布实施后，已有第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例出现，其中一套房屋总面积为127平方米的二手房，所缴纳的个税数额为28万元。按照政策规定，本应由卖房者承担的个税，经过买卖双方协商，最后由买房者承担。(4月21日《京华时报》)
房子成交价280万元，卖方获利140万元，20%个税即28万元最终由买方承担。北京市最先按“国五条”缴纳个税的这套房子的交易情况，并不让人感到意外。事实上，早在今年2月初，“国五条”刚刚出炉的时候，就有网友提出了这个20%个税会转嫁给买房者的担忧。
从卖房者的角度来说，28万元的个税，本来是应该承担的，但其有房在手，并不愁卖，因此，只需要开出个税买者承担的条件，即可轻松地完成个税负担的转嫁。而从买房者的角度来看，其显然更多的是无奈，自己如果不答应卖方的条件，自然会有人答应，而买房是刚需，总不能因为28万元的个税，而舍弃280万元的房子吧?
事实上，这只是二手房交易20%个税转嫁方法中最为明显的一种，即双方约定卖房个税由买房者承担。如果说，这种方式中尚有“周瑜打黄盖——个愿打一个愿挨”的因素，那么采用提高售价等隐性的方式转移个税，显然就更加地不可预知与控制。比如一套房市价100万元，原价80万元，房主开价110万元，按市价缴个税4万元，按房主开价则缴6万元，虽然多缴了2万元的个税，但房主多获房屋成交收入10万元，即便减去6万元个税，也可多获纯利4万元。
北京这套房按“国五条”新规定成交之后，个税28万元“成功转嫁”给卖方，无疑极大地挑战了“国五条”20%个税的初衷。对此，不知道相关部门有没有什么应对方法?如果没有，是不是该好好想一想，拿出相应措施了?
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...2013年的中国楼市，“个税20%”可能是最重要的关键词。而由此引发的假离婚潮、“避税三十六计”成了我们茶余饭后的谈资。它不但就发生在我们身边，甚至我们自己也可能正为了钻政策空子而绞尽脑汁。
而专家对“新国五条”见招拆招后表示，坊间的各种避税良计，大多只是“看上去很美”的自作聪明而已。政策制订者早就设计了各种应对招数，大伙很可能辛辛苦苦折腾一番之后，却连一点小便宜也讨不到。
恐慌入市心态消退
小户型更受青睐，二手房房源增量下降
北京实施“国五条”细则后，房地产交易系统升级调整，4月8日为恢复购房资格申请、审核及网上签约的首日。数据显示，4月8日全市存量房(二手房)网上签约809套，其中住宅631套，4月9日全市存量房网上签约510套，其中住宅402套。而在此前的3月，全市存量房住宅签约总量为43780套，日均1400余套。
新政对市场的另一效果是，成交多为刚需。北京链家市场研究部分析师张旭介绍，新政后首周该公司90平方米的小户型成交占比达到74%，比3月份增加了约18个百分点。同时，二手房的客源、房源增量均大为下降。链家市场研究部的统计显示，近一周新增客源量环比下降约28%、新增房源量较3月平均水平下降约46%。
据统计，天津市“国五条”细则实施后的首周(4月1日到7日)，天津二手房成交套数为2084套，环比下降60.5%;成交面积180677.5平方米，环比下降59.78%;成交价格为8773元/平方米，环比上涨2.64%。其中，3天清明小长假期间天津二手住宅没有成交。
据上海市房地产交易中心统计，4月1日至4月7日，二手存量住房日均成交面积约4.6万平方米，较3月全月日均成交量下降75%。成交水平与今年1—2月基本相当。
记者从广州锦绣香江、雅居乐等楼盘的二手中介公司了解到，4月份前10天的二手房交易业务环比陡降五成以上。在重庆市渝北区人和街道，一家美联物业门店的顾问小项告诉记者，前来咨询看房的顾客减少了将近一半，仍未下手的购房者还在观望政策的具体执行情况，以及房价的走势。数据显示，4月1日、2日、3日、7日深圳市二手住宅成交量分别是146套、209、245套和168套，与3月份最后一周的日成交量近千套相比，减少近八成。
深圳业内人士认为，这一周二手房交易量骤减，主要源于细则出台前的“恐慌入市”心态已消退。
张旭分析，在个税征收标准明确之前，市场观望情绪仍难以减轻，成交量在短时间内不会明显回升，预计4月份北京网签量会低于万套。
深圳市房地产研究中心主任王锋表示，目前深圳“国五条”细则尚未落实到操作环节，深圳市二手房交易征收个税仍按原有政策执行，短期内还无法评估“国五条”细则的实施效果。
警惕交易灰色空间
有人试探装修发票抵扣总房款，以此避税
南京市区我爱我家房产中介的一位工作人员告诉记者，在实际操作过程中，大多数房东都没有找到证明房屋原值的发票、收据等，基本上目前还是以全额1%交税的情况为主。
尽管如此，在挂出的售房信息上，“满五年”、“唯一”等介绍还是被醒目地标注了出来。中介工作人员对记者说，“如果要买房还是趁早吧，现在也不晚，谁知道后面会怎么样。”
03-04
国务院常务会议20日出台五项调控措施，重申“调房价、抑投资、保自住”的调控方向，坚定了调控政策不动摇、力度不放松的市场信心。虽然尚未出台具体实施细则，但时隔两年重提房价目标问责制，重申房产税扩容、限购城市扩面等从严举措，再次清晰勾勒出楼市调控的新“轮廓”。
稳楼市重在稳预期，一旦形成房价上涨“共识”，往往导致购买力短期内集中爆发，引发房价飙升。去年下半年尤其是四季度以来，部分一线城市与部分中心城市成交量持续放大，加之房价“暴涨论”等不实信息误导，导致非理性购房现象抬头。
据中指院统计，今年春节期间，该机构监测的27个城市中有14个城市成交量上涨超过1倍，个别城市同比成交量上涨超过10倍。春节以来，个别城市部分核心区域房价出现快速上涨势头，“日涨千元”现象重现。针对量价过快上升的势头，如不及时采取针对性措施，强化调控政策，有可能形成房价过快上涨并向更多地区蔓延之势。
“国五条”第一条就提出完善稳定房价工作责任制，要求各地制定公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。现阶段，部分中心城市供求矛盾难以短期内根本解决，制定合理的房价控制目标，就是要把“房价关进笼子里”，将有效减少市场非理性现象。
“国五条”明确限购与房产税扩容，加大行政调控与市场调控叠加力度。房产税不仅能稳定市场心理，而且对大户型高端住宅、投资型购房具有明显的抑制作用。房产税扩容，无疑将进一步引导住宅市场回归“居住属性”。针对其他非限购城市房价上涨过快的现象，“国五条”要求应及时采取限购等措施。“限购令”一旦真正实现扩围，无疑将成为区域楼市的重大利空消息。
此外，执行环节的强化能够更直接影响市场。按照“国五条”要求，预售制度管理、商品房销售明码标价规定，以及中介机构的违法违规行为都将在强化之列，这也将影响市场预期。
两会前夕出台的“国五条”，是在关键节点传递的明确信号。群众期盼决策者和实施者用更大的勇气推动转变发展方式，打破利益固化藩篱，让住有所居目标早日实现。
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