土地增值税暂行条例

　　注会考试被称为最难考，备考过程中每一位考生都承受着沉重的压力,出国留学网注册会计师考试栏目为大家分享“2016注册会计师税法考点：增值税暂行条例”，希望对考生能有帮助。想了解更多关于注册会计师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。

　　2016注册会计师税法考点：增值税暂行条例

　　考点精讲：《增值税暂行条例》规定的免税项目

　　(一)农业生产者销售的自产农产品;

　　农业，是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业。

　　农产品，是指农业初级产品。具体范围由财政部、国家税务总局确定。

　　(二)避孕药品和用具;

　　(三)古旧图书;

　　古旧图书是指向社会收购的古书和旧书。

　　(四)直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备;

　　(五)外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备;

　　(六)由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品;

　　(七)销售自己使用过的物品。是指其他个人自己使用过的物品。

　　考点精练：单项选择题

　　按照现行增值税暂行条例的规定，下列说法正确的是(　)。

　　A、对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，一律征收增值税

　　B、一般纳税人购买或销售免税货物所发生的运输费用，可以根据运输部门开具的运费结算单据所列运费金额，依照7%的扣除率计算进项税额抵扣

　　C、除邮政部门外的其他单位和个人发行报刊征收增值税

　　D、有出口卷烟权的生产企业出口的卷烟一律免征增值税和消费税

　　【答案】C

　　【解析】对从事热力、电力、燃气、自来水等公用事业的增值税纳税人收取的一次性费用，凡与货物的销售数量有直接关系的，征收增值税;凡与货物的销售数量无直接关系的，不征收增值税。购买或销售免税货物(购买免税农产品除外)所发生的运输费用，其进项税额不得抵扣;有出口卷烟权的生产企业出口的卷烟，如果属于计划内的，可以免征增值税和消费税;如果属于计划外出口的卷烟，应照章征收增值税和消费税，一律不退税。

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　　房地产上通常要计算土地增值税，那这是怎么计算的呢?下面是出国留学网小编带来的“土地增值税计算方法”，欢迎参阅。

　　计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

　　公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　计算增值额的扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)开发土地的成本、费用;

　　(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：

　　1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

　　2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;

　　3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;

　　4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　土地增值税四级超率累进税率表

　　为了帮助广大考生高效备考，出国留学网税务师考试栏目特推荐“注册税务师2017税务二讲义：土地增值税清算”一文，希望对广大考生有帮助。

　　房地产开发企业土地增值税清算管理

　　(一)土地增值税的清算受理：

　　1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(满足清算条件之日起90日内办理清算手续)

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(在纳税人收到清算通知之日起90天内办理清算手续)

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2013年单选题考点)

　　(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省税务机关规定的其他情况。　　

　　(二)土地增值税清算时相关问题的处理：

　　1.土地增值税清算时收入的确认

　　已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　2.质量保证金的扣除

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　4.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　5.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　6.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：

　　(1)房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定)，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　7. 预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　(三)清算审核方法

　　1.非直接销售和自用房地产的收入确定

　　(1)房地产开发企...

　　出国留学网注册会计师考试栏目为大家分享“注册会计师税法考试笔记：土地增值税税率”，希望对大家能有帮助。想了解更多关于注册会计师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。

　　土地增值税税率

　　一、土地增值税采用四级超率累进税率。

　　【建议】记忆土地增值税的税率表。

　　二、应税收入的确定

　　纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　非货币收入要折合货币金额计入收入总额。

　　三、扣除项目的确定

　　(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　(二)房地产开发成本(适用新建房转让)

　　包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　(三)房地产开发费用(适用新建房转让)

　　1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]×5%以内

　　上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标利息及罚息不得扣除。

　　2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无借款的情况)：

　　允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]×10%以内

　　3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。

　　4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

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　　房地产开发企业土地增值税清算管理

　　(一)土地增值税的清算受理：

　　1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：(满足清算条件之日起90日内办理清算手续)

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(在纳税人收到清算通知之日起90天内办理清算手续)

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2013年单选题考点)

　　(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省税务机关规定的其他情况。

　　(二)土地增值税清算时相关问题的处理：

　　1.土地增值税清算时收入的确认

　　已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　2.质量保证金的扣除

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金。质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　4.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　5.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　6.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：

　　(1)房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入(即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定)，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(2)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　(3)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　7. 预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　(三)清算审核方法

　　1.非直接销售和自用房地产的收入确定

　　(1)房地产开发企业将...

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　　一、扣除项目

　　(一)取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让

　　包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用(契税)

　　(二)房地产开发成本——适用新建房地产转让

　　(三)房地产开发费用——适用新建房地产转让

　　包括：利息(不包括加息、罚息)+[(一)+(二)]×5%以内

　　或：[(一)+(二)]×10%以内

　　(四)与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让

　　包括：营业税、城建税、两个附加

　　印花税(房地产企业转让新建房除外)

　　(五)财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为

　　包括：[(一)+(二)]×20%

　　(六)旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　或：购房发票所载金额×[1+5%×售买年限加计扣除]

　　二、应纳税额的计算方法

　　(一)计算土地增值税的步骤和公式

　　第一步，计算收入总额

　　第二步，计算扣除项目金额

　　第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额

　　土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额

　　第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数

　　第五步，套用公式计算税额。公式为：

　　应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

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　　一、扣除项目

　　(一)取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让

　　包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用(契税)

　　(二)房地产开发成本——适用新建房地产转让

　　(三)房地产开发费用——适用新建房地产转让

　　包括：利息(不包括加息、罚息)+[(一)+(二)]×5%以内

　　或：[(一)+(二)]×10%以内

　　(四)与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让

　　包括：营业税、城建税、两个附加

　　印花税(房地产企业转让新建房除外)

　　(五)财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为

　　包括：[(一)+(二)]×20%

　　(六)旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　或：购房发票所载金额×[1+5%×售买年限加计扣除]

　　二、应纳税额的计算方法

　　(一)计算土地增值税的步骤和公式

　　第一步，计算收入总额

　　第二步，计算扣除项目金额

　　第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额

　　土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额

　　第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数

　　第五步，套用公式计算税额。公式为：

　　应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

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　　2016年经济师考试与11月份开始，考生要把握好最后的两个月复习时间，巩固知识点，拓宽知识面。出国留学网经济师考试栏目为大家分享“经济师2016中级房地产重点：土地增值税”，希望对大家有所帮助。

　　经济师2016中级房地产重点：土地增值税

　　一、 概述

　　①以转让房地产取得的增值额为征税对象

　　②实行超额累进税率

　　③实行按次征收

　　④增值额的准确确定较困难

　　二、 纳税人

　　出售或以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人;国有土地，地上建筑物及附着物，不包括继承、赠与等方式无偿转让的房地产

　　三、 计税依据和税率

　　以转让房地产取得的增值额为计税依据

　　增值额=转让收入-扣除项

　　四、 纳税计算

　　四级超率累进税率

　　相关税收