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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：可行性研究报告的撰写
可行性研究报告作为房地产投资项目可行性研究结果的体现，是申请立项、贷款以及和有关各部门签订协议、合同时的必备资料。每个可行性研究报告须说明评估什么、为什么评估、得出什么结论和凭什么得出这些结论。通常由kfs委托房地产评估、咨询机构来撰写。
一、项目可行性研究报告的基本构成
在正式写作前，先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
㈠封面：要反映评估项目名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。
㈡摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的文字要字斟句酌，言必达意，字数以不超过1 000字为宜。
㈢目录：如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。
㈣正文：是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。对于一般的可行性研究报告，通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。报告的正文中应包括哪些内容，要视评估的目的和未来读者所关心的问题来具体确定。
㈤附表。包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。
㈥附图：辅助文字说明，使读者很快建立起空间的概念。附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附图中还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。
有时报告还应包括一些附件，如国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售(预售)许可证、审定设计方案通知书、建筑设计方案平面图、公司营业执照、经营许可证等。
二、项目可行性研究报告正文的写作要点
㈠项目总说明。应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估目的、报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。
㈡项目概况。应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。
㈢投资环境研究。包...
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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：风险分析
一、风险分析的界定
在项目经济评价中采用的基础数据(如投资、成本费用、租售价格、开发周期等)大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及做出的决策风险大。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。
盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
二、风险分析的一般过程和方法
项目风险分析的三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。
㈠风险辩识
□含义:是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法：专家调查法(如专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
开发投资过程中所面临的风险，包括系统风险和非系统风险两类。投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响房地产项目的成本和收入，对房地产项目的经济评价结果产生了影响。
㈡风险估计与评价常用方法
风险估计与评价：指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。
常用的风险评价的方法：
1.调查和专家打分法——适用于项目决策前期
依据资深专家的经验和决策者的意向，结论只是一种大致的程度值，只能作为进一步分析参考的基础。
2.解析法
含义：是在利用德尔菲法进行风险辩识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。
3.蒙特卡洛法
它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。
解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要有两种方法。区别：①解析方法：对影响现金流的各个现金源进行概率估计;蒙特卡洛法：在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。②解析法：变量≤3;蒙特卡洛法：变量>3。
三、概率分析的步骤与概率确定方法
风险分析中的解析...
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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：盈亏平衡分析
一、 盈亏平衡分析的基本原理
1.盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。投资项目：随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point, BEP)，在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。
2.基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
3.分类：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析 线性盈亏平衡分析最常用
4.当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。
5.当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。
6.线性盈亏平衡分析的基本公式是：
年销售收入方程：B=P×Q 年总成本费用方程：C=Cf+Cv×Q
式中，B销售收入，P销售单价，C总成本，Cf总固定成本，Cv单位变动成本，Q产销量。
当实现盈亏平衡时，有B=C
当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域;当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。
【例7-1】某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3 000万元，成本与产量呈线性关系。
【解】 单位产品变动成本：Cv=(7800—3000)/3=1600(元/件)
盈亏平衡产量：Q*=3000/(3 000—1600)=2.14(万件)
盈亏平衡价格：P*=1600+3 000/3=2600(元/件)
盈亏平衡单位产品变动成本：Cv*=3000—3000/3=2000(元/件)
【例】某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)。
【解】已知：总建筑面积Q=1×1.5=1万m2，房屋开发成本Cv=元/m2, P=8000元/m2, 则
由P×Q=Cf+Cv×Q得出Cf= (P-Cv)×Q=(8000-3000)×1.5=7500元/m2
二、房地产项目的盈亏平衡分析
□房地产项目的盈亏平衡分析：临界点分析和保本点分析，其差异在于平衡点的设置。
■临界点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风...
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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：房地产投资的形式
第二节 房地产投资的形式与利弊
房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。
房地产直接投资(考点)(资金所有者=资金使用者)
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。
房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
【2011年试题】房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。
A.增量供给
B.存量供给
C.潜在供给
D.总量供给
答案：A 见教材P10
【2008年试题】房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。( )
答案：×
见教材P10
解析：属于中短期投资。
【2007年试题】当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售
B.抵押
C.转让
D.经营
答案：D
见教材P10
房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产(开发商新竣工的商品房、在建工程或纯土地)，也可以是市场上的存量房地产(旧有房地产)。
房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用(消费或经营);二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
【2010年试题】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有( )。
A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C.置业投资对象可以是市场上存量房地产
D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
答案：ACDE
见教材P10、11
二、房地产间接投资(考点)(资金所有者≠资金使用者)
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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：投资与房地产投资
第一节 投资与房地产投资
一、投资概述
(一)投资的概念
投资是指经济主体(个人或单位)以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。
(二)投资的分类
投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：
1.短期投资和长期投资(考点)(2004、2006、2007、2008、2010、2011年考点，考试类型为单选、多选和判断)
按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期(通常是一年内)能收回的投资，属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。
选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。
【2010年试题】一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。
A.风险较大
B.收益率较高
C.流动性较好
D.投资回收期较长
答案：C
2.直接投资和间接投资
按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。间接投资的主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资
按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为。实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源(有形资产或无形资产)以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。
4.生产性投资和非生产性投资
按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。它一般又分为固定资产投资和流动资产投资。生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。其中，对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。
此外，投资还可以按照国内投资...
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本文“2017房地产估价师经营与管理考点：开发贷款的风险管理”出国留学网房地产估价师栏目整理，希望对考生有所帮助。
开发贷款的风险管理
■必须四证齐全
·对未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款
■自有资金不低于开发项目总投资的35%
■开发项目应合法性和可行性
■对成立不满3年且开发项目较少的企业审慎发放贷款，对经营管理存在问题，有不良经营记录的企业严格限制。
■分期发放贷款，并对资金使用情况进行监控，防止挪用。
■对开发企业的销售款进行监控，防止挪用。
■密切关注开发企业开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
■严格执行商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款的规定。
■对房地产开发贷款实施封闭管理。
【2014年真题】房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目( )。
A.有预售或预租收入
B.满足资本金投入比例要求
C.有合作投资方
D.已落实施工队伍
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款的风险管理。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。参见教材P303。
【典型例题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有( )。
A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
『正确答案』ABDE
『答案解析』本题考查的是房地产开发贷款的风险管理。选项C错误，要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的35%。参见教材P303。
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大家做好准备迎接考试了吗?出国留学网房地产估价师栏目诚意整理“2017房地产估价师《经营与管理》考点：商业房地产估价”，欢迎广大考生前来学习。
商业房地产估价
1.商业房地产及其估价的特点：
商业房地产是指用于商业目的的房地产，如商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。单纯的餐饮、商务办公、旅馆房地产也属于商业房地产，它们具有一般商业房地产的共同特点，同时它们还有各自的特点，后面将会单独介绍;对于综合餐饮、商务办公、旅馆性质的商业房地产，如星级酒店，则属于商业房地产中的一种特殊情形。
商业房地产及其估价特点：①经营内容多，对不同的经营内容(或者说不同的用途)的各部分房地产要采用不同的报酬率;②出租、转租经营多，要搞清房地产的产权状况，对其权益因素进行认真分析;③一般都有装修，而且装修档次较高且较复杂。在进行现场勘察时要弄清原始房屋装修状况，对不属于房屋产权人的装修价值要进行单独计算，通常情况下这部分价值不计入房地产总价中;④垂直空间价值衰减性明显。
2.影响商业房地产价格的因素：
影响商业房地产价格的主要区位因素有：)①所处地段的商业繁华程度，有市级商业中心区，区级商业中心区，小区级商业中心区，此外还有专业的商业市场区;②交通条件，主要考虑顾客的公共交通的通达度和停车方便程度以及经营者进货和卸货的交通便利程度;③临街状况，要注意考虑有效消费人流的问题;④楼层差异。
影响商业房地产价格的主要实物因素有：建筑品质、内部格局、面积、净高、装修。
值得说明的是，商业房地产价值中的无形价值所占比重越来越大，在估价时要予以充分考虑。
...12-07
出国留学网房地产估价师考试栏目精心整理提供“2017年房地产估价师经营与管理考点汇总”希望可以帮到广大考生!如果您还想了解更多相关讯息，请继续关注我们网站的更新!
2017年房地产估价师经营与管理考点汇总
| 2017房地产估价师经营与管理考点汇总 | |
| 1 | 房地产估价师经营与管理考点：旅馆房地产估价 |
| 2 | 房地产估价师经营与管理考点：房地产市场的特性与功能 |
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12-07
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房地产估价师经营与管理考点：旅馆房地产估价
旅馆房地产估价
一、旅馆房地产及其估价的特点
旅馆房地产是指主要以提供住宿为目的的商业房地产。如旅店、度假村、招待所等。
旅馆房地产估价的特点：①转让时一般都是整体转让，所以单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的，而且这样单独估算的结果必然导致价值的重复计算;②价值体现在接待能力上，在估价中常用房间数表示。
二、影响旅馆房地产价格的因素
影响旅馆房地产价格的主要区位因素：①交通条件;②周围环境。对于以度假为主要目的的旅馆，环境是第一位的，交通条件相比是较为次要的因素了。
影响旅馆房地产价格的主要实物因素有：(设备设施和用具(更新速度很快)。其他非房地产本身影响因素：如经营者的经营管理水平。
三、旅馆房地产估价的常用方法
收益法、市场法，也可选用成本法，对于有开发或再开发潜力的旅馆房地产还可选用假设开发法。
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出国留学网房地产估价师考试栏目分享“房地产估价师经营与管理考点：房地产市场的特性与功能”希望可以帮到广大考生!了解更多相关讯息，请继续关注我们网站的更新!我们将竭诚为广大考生服务!
房地产估价师经营与管理考点：房地产市场的特性与功能
● 房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括：垄断性、外部性和信息不对称性等方面。
1、市场供给的垄断性。市场供给在短期内缺乏弹性;市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，难以形成统一的竞争性市场，房地产市场容易存在部分或地域性的垄断。如定价采取价格领袖制→合谋、垄断
2、市场需求的广泛性和多样性。房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场需求具有广泛性;需求者购置房地产时有不同目的和设想，需求具有多样性。
3、市场交易的复杂性。交易是产权的流转及其再界定;交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间长，交易费用多;信息缺乏，交易通常需要房地产中介人员提供服务。
4、市场价格与位置密切相关。物业价格与其所处的地理位置关系极大;价格总体呈向上波动的趋势;现实价格是长期考虑下个别形成，不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。
5、存在广泛的经济外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展→财政收入增加→城市基础设施建设和环境改善→正外部性;房地产价格上升→支付能力下降→住房问题→金融风险、金融危机→影响整体经济的持续稳定发展→负外部性
6、市场信息的不对称性。房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，从而存在更严重的信息不对称问题。解决途径是发展房地产估价等专业服务业，政府加强市场信息发布工作，提高房地产市场透明度。
以上六个方面是房地产市场的主要特征，但对某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。
二、房地产市场的功能
在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可通过价格信号来指导买卖双方的行为。即价格机制是通过市场发挥作用的。
房地产市场的五个功能：
1、配置存量房地产资源和利益。土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
2、显示房地产市场需求变化。引起需求增减的原因：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
3、指导供给以适应需求的变化。供给的变化可能会由于...
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