山东房地产估价师考试调整

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　　房地产估价师考试意义

　　房地产估价师考试的意义，首先我们了解一下房地产估价师考试基本制度奖励，我国的房地产估价师考试制度是随着我国房地产市场的发展而逐步建立起 来的一项职业考试制度，早在上个世纪八十年代也就是在1987、1988年，我国各地相继建立了固定的房地产交易市场，房地产交易市场的的发展需要房地产 估价做支撑。房地产估价的制度应运而生，从1993年以至1994年两年，我国先后认定了两批房地产估价师，共有300多人，从1995年开始，我国实行房地产估价师考试制度，到2008年共经历了12次考试，全国有36000多人通过的资格考试，这是一个基本概况。关于学习考试这门职称的意义，我认为从大的方面来说，主要从六个方面来谈这个问题。

　　1.房地产故估价师的考试是落实城市房地产管理法的重要举措，在城市房地产管理当中，明确的规定了两项规定：第一，国家实行房地产价格评估制 度;第二，国家实行房地产价格评估人员资质认证制度。这两项制度可以构成房地产估价师制度考试的一个法律依据，从这个意义上来说这项考试是非常重要的，还 有它的法律基础。

　　2.房地产估价师考试是适应房地产市场健康发展，房地产产业发展的一项重要的举措。房地产业作为第三产业需要房地产估价活动做支撑。房地产估价师的考试造就了大量的房地产估价师人才，对于规范房地产估价活动起到了很大的作用，这是一个方面。

　　3.关于房地产估价师注册活动是一项行政许可事项，我们都知道行政许可事项目前是非常重要的一项事项，它和房地产估价机构都属于国务院规定的行 政许可事项在其他众多的职业资格考试中是不具备的，像房地产经纪人、土地估价师还有其他一些职称都不是行政许可事项的。从这方面我们可以看这项制度的建立 是非常重要的。

　　4.房地产估价师考试是国家非常重视和鼓励并逐步规范的一门考试，我们的房地产估价出台了注册房地产估价师管理办法。我们还出台了房地产估价机构注册管理办法，这两个部门规章可以说是规范考试的重要的法规文件。

　　5.关于可以从事香港房地产估价，在2004年我国内地估价师同香港的测量师实行了资格互认。这可以证明只要是专职注册房地产估价师就可以在香港开展不动产估价。

　　6.可以说房地产估价师的含金量是较高的考试，主要是因为这门考试通过率特别低，从这12年的考试历史上来看，在1996年，当时我国有 4200多人通过考试，但是到2004年只有1500多人通过考试，到2008年，也就是去年，仅有900多人通过考试，通过人数低已说明这门课程含金量 是特别高的。因此，可以增加我们学习和考试的动力。

　　这是从大的方面来说，从小的方面而言，报考房地产估价师，可以激励我们学习，因为市场经济是人才的经济，需要人才机制来构建，我们必须认真学习 相关的专业知识，这是我们的共识。但是，如果我们不报考职称考试的话，我们可能是漫步目的学习，因此通过报考可以增加我们学习和房地产估价行业知识的动 力。再一个，报考房地产估价师可能为提高自身的竞争力提供帮助。主要从三个方面来说：

　　第一，通过报考房地产估价师成为一名专职的房地产估价师之后，我们可以...

　　出国留学网房地产估价师考试栏目为您整理发布：2017山东房地产估价师考试报名入口希望对您有所帮助!更多房地产估价师考试相关内容请关注本网站。

　　2017年房地产估价师报名时间暂未公布，参照往年考试经验，预计山东2017年房地产估价师报名工作于2017年7月开始。

　　延伸阅读：备考房地产估价师的八大误区

　　一、不能形成知识结构

　　知识结构是知识体系在学员头脑中的内化反映，也就是指知识经过学生输入、加工、储存过程而在头脑中形成的有序的组织状态。构建一定的知识结构在学习中是很重要的。如果没有合理的知识结构，再多的知识也只能成为一盘散沙，无法发挥出它们应有的功效。有的学员单元测验成绩很好，可一到综合考试就不行了，其原因也往往在于他们没有掌握知识间的联系，没有形成相应的知识结构。这种学员对所学内容与学科之间，对各章节之间不及时总结归纳整理，致使知识基本上处于“游离状态”。这种零散的知识很容易遗忘，也很容易张冠李戴。

　　二、学习无计划

　　“凡事预则立，不预则废。”学习计划是实现学习目标的保证。但有些学员对自己的学习毫无计划，整天忙于被动应付作业和考试，缺乏主动的安排。因此，看什么、做什么、学什么都心中无数。他们总是考虑“老师要我做什么”而不是“我要做什么”。

　　三、不会科学利用时间

　　时间对每个人都是公平的。有的学员能在有限的时间内，把自己的学习、生活安排得从从容容。而有的学生虽然忙忙碌碌，经常加班加点，但忙不到点子上，实际效果不佳。有的学员不善于挤时间，他们经常抱怨：“每天上课、回家、吃饭、做作业、睡觉，哪还有多余的时间供自己安排?”还有的学员平时松松垮垮，临到考试手忙脚乱。这些现象都是不会科学利用时间的反映。

　　四、不求甚解，死记硬背

　　出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师考试案例分析重点：房地产估价技术路线”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。

　　房地产估价师考试案例分析重点：房地产估价技术路线

　　1.房地产估价技术路线的概念

　　房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。

　　确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。

　　2.房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程

　　房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。

　　3.房地产估价技术路线与房地产估价方法

　　(1)房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系

　　房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。

　　同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。

　　(2)把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法

　　由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格，所以把握房地产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。

　　4.确定房地产估价技术路线要首先确定估价的价值标准

　　(1)房地产估价的公开市场价值标准

　　房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。

　　(2)公开市场价值标准决定估价方法的实质

　　在进行房地产估价时，确定了估价的技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。

　　按照公开市场价值标准的规定，采用市场比较法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。其他各种房地产估价方法究其实质，都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准。

　　案例：

　　甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原...

　　出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“注册房地产估价师考试答疑”，希望能帮助考生好好备考。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。

　　注册房地产估价师考试答疑

　　问题：简述房地产估价的目的?

　　解答 ：

　　估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。

　　问题：简述房地产估价的时点?

　　解答 ：

　　估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，

　　问题：简述房地产估价的估价当事人?

　　解答 ：

　　估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，(环球网校房地产估价师频道为您整理)估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。

　　所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

　　问题：简述房地产估价的对象?

　　解答 ：

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，(环球网校房地产估价师频道为您整理)也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　问题：简述房地产估价的依据?

　　解答 ：

　　估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《房屋征收评估办法》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

　　问题：简述房地产估价的价值类型?

　　解答 ：

　　价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。

　　2017年房地产估价师考试时间为10月14日-15日，为帮助考生顺利领取2017年房地产估价师考试注册人员名单，出国留学网编辑整理了"2017年山东房地产估价师考试报名工作"，希望对大家有所帮助，祝考试顺利!

　　2017年山东房地产估价师考试报名工作

　　一、报考条件

　　报考条件按照原建设部、人事部《关于印发〈房地产估价师执业资格制度暂行规定〉和〈房地产估价师执业资格考试实施办法〉的通知》(建房〔1995〕147号)有关规定执行。

　　凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：

　　(一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年;

　　(二)取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年;

　　(三)取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年;

　　(四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年;

　　(五)取得房地产估价相关学科博士学位的;

　　(六)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满6年，成绩特别突出的。

　　房地产估价师考试报名条件中的房地产估价相关学科，包括经济、建筑、规划和管理等学科和专业。

　　香港、澳门和台湾地区居民申请参加房地产估价师资格考试，按照《关于做好香港、澳门居民参加内地统一举行的专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发〔2005〕9号)、《关于向台湾居民开放部分专业技术人员资格考试有关问题的通知》(国人部发〔2007〕78号)和《关于台湾居民参加全国房地产估价师资格考试报名条件有关问题的通知》(国人厅发〔2007〕116号)有关精神，在报名时应向当地考试机构提交本人身份证明、从事相关专业工作年限证明和国务院教育行政部门认可的相应专业学历或学位证书原件及复印件。

　　二、报名安排及考场设置

　　(一)为便于考试报名和相关工作的统一开展，应试人员须通过山东人事考试信息网(网址：www.rsks.sdhrss.gov.cn)进行网上报名和网上缴费。

　　报名时间：2017年7月11日9∶00—7月21日16∶00。

　　缴费时间：2017年7月11日9∶00—7月27日16∶00。

　　报名信息通过网上提交，请报考人员登陆山东人事考试信息网认真阅读报名有关文件和提示，如实填写、提交本人姓名、身份证号等报名信息并上传照片。报名时，应试人员应按属地原则正确选择单位所在地为报考考区。应试人员在报名时，由于自身原因报错级别、专业或填错个人信息的，由本人承担相应责任。

　　(二)资格审核工作按属地原则...

　　出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“2017房地产估价师考试案例分析考点：工业房地产估价”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。

　　2017房地产估价师考试案例分析考点：工业房地产估价

　　1、工业房地产及其估价特点。

　　①涉及的行业多;②非标准厂房多，单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。

　　2、工业房地产估价常采用的方法。

　　市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值)。

　　由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。来自www.Examw.com

　　3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。

　　4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则，能改变用途的，以其最高最佳使用用途估价)。

　　5、特殊用途房地产估价

　　即这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如：加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益，即超额剩余价值。

　　案例：

　　某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000┫。建设环城公路需占用该小区500┫绿地，并拆除一幢面积为900┫的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

　　问题：

　　理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

　　【参考解析】：

　　1.政府应对占用的小区500┫绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。

　　2.《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900┫的住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费(针对住房困难的低收入家庭的)等。

　　房地产估价工程师考试

　　山东房地产估价师考试时间是10月13和14两天，更多详情请看本文，小编给您整理了2018年山东房地产估价师考试时间，祝考试顺心如意，感谢关注本栏目!

　　2018年山东房地产估价师考试时间

　　考试时间及科目设置

　　2018年度房地产估价师资格考试具体安排如下：

　　大家做好准备迎接考试了吗?出国留学网诚意整理“房地产估价师《案例与分析》考点：房地产估价原则”，欢迎广大考生前来学习。

　　房地产估价原则

　　一、合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

　　1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的

　　2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。

　　3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。

　　二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。

　　1、法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。

　　2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。

　　3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。

　　4、价值最大化。①收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。②均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。③适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。

　　最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提;反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用，则估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明：

　　1、保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

　　2、装...