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大家做好准备迎接考试了吗?出国留学网诚意整理“房地产估价师《案例与分析》考点：房地产估价原则”，欢迎广大考生前来学习。
房地产估价原则
一、合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
1、产权合法。估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的
2、用途合法。应以城市规划、土地用途管制等为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
3、合法交易或合法处分。处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。
二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。
1、法律上许可。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。
2、技术上可能。对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。
3、经济上可行。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济上可行性。
4、价值最大化。①收益递增递减原理。可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。②均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该房地产的价值。③适合原理。是以房地产与其外部环境是否协调来判定是否为最高最佳使用。
最高最佳使用原理要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。如：某宗房地产，城市规划规定既可用作商业用途，也可用作居住用途，如果用途商业用途能够取得最大收益，则估价应以商业用途为前提;反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已作了某种使用，则估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并在估价报告中予以说明：
1、保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
2、装...
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出国留学网房地产估价师考试栏目精心整理提供“房产估价师案例与分析2017年考点：农业房地产的估价”希望可以帮到广大考生，欢迎广大考生前来阅读!
房产估价师案例与分析2017年考点：农业房地产的估价
一、农业房地产估价的一般特点
在一般的估价业务中，农业房地产的估价比较少，这主要是因为农业房地产一般为集体土地及地上建筑物，由于集体土地所有权性质，农业房地产不能直接进人市场进行交易，也不能设定抵押。农业房地产估价主要涉及农用地征收、征地拆迁补偿、土地租赁、厂房租赁等估价，农用地的征用及拆迁补偿估价请参阅第三章第二节相关内容。
二、农业房地产常见的估价方法和技术路线
农业房地产一般采用成本法进行估价，估价思路为：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定待估农业房地产的价格。房地产估价师考试用书
农业房地产也可以采用收益法估价，对于集体建设用地上建设的厂房、仓库，由于租赁或经营可以获取相关的收益，因此可以通过其租赁收益或经营收益的还原估算其价格。对于农用地可以通过其地上种植的植物、农作物的年收入的还原估算其价格。采用收益法估价时收益年限的确定比较困难，因为集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。
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出国留学网房地产估价师考试栏目整理“2017年房地产估价师《案例与分析》知识点梳理”希望可以帮到广大考生，了解更多相关详情，请继续关注我们网站的更新!
2017年房地产估价师《案例与分析》知识点梳理
● 影响工业房地产价格的主要实物状况
1、用地面积与形状
厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地;用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。
2、地质和水文条件
厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求;当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如：地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础(特别是桩基础)。河流的常年水位和流速、含砂量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能性。房地产估价师考试用书
3、房地产用途
在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。
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2017房地产估价师案例与分析考点：房地产估价文书
一、房地产估价文书的种类及作用
完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查看、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节，不同的环节需要有不同的估价文书。概括起来，估价文书主要有以下几种：
(一)估价委托书
估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项，在这个过程中，估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书，因此估价委托书是由估价需求方出具的作为估价的重要依据，放入估价报告的附件中。
(二)估价委托合同
估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时，由估价双方即委托估价方和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。估价委托合同的作用表现在：①建立受法律保护的委托与受托关系;②明确委托人和估价机构的权力和义务;③载明估价的有关事项。
(三)估价项目来源和接洽情况记录
一个估价机构的估价业务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及个人等，所接触的估价需求方的情况各不相同，因此估价机构往往需要将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务。
(四)估计作业方案
估价机构与估价委托方签订估价委托合同后，估价机构就会拟定估价作业方案，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排，以保证估价项目能按质、按时完成。
(五)估价作业所需要资料清单
估价师在进行估价前，需要就估价对象状况、估价目的列出需要的资料清单，以便顺利，准确地评估估价对象的价值。
(六)估价对象实地查看记录
估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况(包括权益状况)、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查看记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。
(七)估价报告
估价报告是估价机构出具的关于估价对象的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。
(八)估价报告内部审核表
为保证出具的估价报告的质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务水平高、经验丰富的估价师对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价结果是否客观合理、提出审核意见。为了规范地完成估价报告的内部审核，需要制定估价报告内部审核表，审核人员可以...
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出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师案例与分析考点：国有土地使用权出让评估”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师案例与分析考点：国有土地使用权出让评估
①土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准
土地出让拍卖属于自主性拍卖，拍卖的时机、底价都由土地供应方根据市场情况自主确定，如果未达到拍卖底价，出让方可以收回拍卖标的，另行拍卖;与强制拍卖则不同，强制拍卖底价评估时要考虑其短期强制处分标的物时造成的价值折减，而土地出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。
②估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日;招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日;协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价估价时点为宗地协议出让日;以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。
③不同出让方式可侧重采用不同的估价方法
国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。拍卖方式出让土地使用权时，宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法;协议方式出让土地使用权时，宜重点选取成本法、基准地价系数修正法。
④搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性
注意所选取的可比实例和待估宗地有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。
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出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“2017房地产估价师案例与分析考点：商务办公房地产价格”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
2017房地产估价师案例与分析考点：商务办公房地产价格
1.外观形象
声望或形象在商业活动中非常重要，一个公司往往会注重自身形象，而公司办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此有良好外观形象的商务办公房地产会大大吸引实力强的企业，我们可以看到中心城市中那些标志性的建筑往往都是写字楼，如上海的金茂大厦，广州的中信广场，而这些标志性建筑的使用者几乎是国内外一流的企业及其办事机构，其租金价格往往是城市中最高的。商务办公房地产的外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。
2.内部装修
与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等。商务办公房地产大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往是其特色的综合体现。
3.设备、设施
商务办公房地产的使用者对建筑物内的设备、设施系统非常重视，主要包括动力、通讯、运输、电子等设备设施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素，如垂直交通对于商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量、质量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。
4.智能化程度
随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到3A以上，最好达到5A，即须具备 BAS楼宇自动化系统、OAS办公自动化系统、FAS消防自动化系统、SAS安防自动化系统、CAS通信自动化系统。
5.物业管理水平
对于商务房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理水平的高低对其价值产生很大影响，因为它直接关系到能否吸引大公司、大财团、国内外高级办事机构进驻，直接影响到写字楼租金水平，因此通常甲级写字楼都是聘请一流的物业管理公司进行管理。
6.租户类型
入住同一商务房地产的租户间的相互影响，会增加或减低他们各自的形象和声誉，大厦内的主要租户，往往决定了一幢商务房地产的租户类型，当主要租户是知名企业及其办事机构，就会吸引同类及其相关联企业进驻，从而提高大厦的知名度，其价值也得到迅速提高。
7.楼层
与商业房地产一样，楼层对商务房地产价值也产生较大影响，但影响的方向不同。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。
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