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出国留学网房地产估价师栏目精心整理推荐“房地产估价师2017理论与方法要点：成本法概述”一文，希望对广大读者有所帮助，想了解更多资讯，请继续关注本网。
第八章 成本法及其运用
第一节 成本法概述
成本法的含义：
简要地说，成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。
成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房地产价值的方法。即先把房地产价格分解为它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也称为积算法。由此还可知成本法中的"成本"并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。但在该方法中也用到了通常意义上的成本以及费用、支出、代价、投入等相关概念。这就需要在遇到"成本"、"费用"、"支出"、"代价"、"投入"等概念时，注意根据上下文的内容来判定它们的具体内涵。
成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值称为积算价值。
成本法的优点是其求得的价值使人"看得见"--人们可以看到该价值是由哪些部分组成的;较容易发现其中哪些是重复多余的，哪些被遗漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的价值看似有"依据"，特别是在有"文件"规定房地产价格构成以及相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。
成本法的理论依据：
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体可从卖方和买方两个角度来看。从卖方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价。如果低于该代价，他就要亏本。进一步来看，当一种房地产的市场价格低于它的成本时，它就不会被开发，除非它的市场价格升高了;而如果一种房地产的市场价格远高于它的成本，则它将会很快进入市场，直到其市场价格降下来。
从买方的角度来看，房地产价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发该房地产的必要支出及应得利润。如果高于该必要支出及应得利润，则还不如自己开发(或者委托他人开发)。例如，当房地产为土地与建筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己购买一块相似的土地的现时价格是多少，然后在该土地上建造相同或相似的建筑物的现时费用又是多少，此两者之和(含应得利润)便是自己愿意支付的最高价格。当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者质量、性能上有缺陷，或者建筑物以外还有一些不利因素，则买方在确定其愿意支付的最高价格时还会考虑折旧，即还要减价。
由上可见，一个是不低于开发已花费的代价(含应得利润)，一个是不高于预计重新开发的必要支出及应得利润，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发代价(包含开发的必要支出及应得利润)。因此，估价对象的价值便可以根据重新...
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出国留学网房地产估价师栏目精心整理推荐“2017房地产估价师理论与方法辅导讲义：假设开发法概述”一文，希望对广大读者有所帮助，想了解更多资讯，请继续关注本网。
第九章 假设开发法及其运用
第一节 假设开发法概述
假设开发法的含义：
简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。
假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。
假设开发法的理论依据：
假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：
假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。此外，还不能忘了要获取开发利润。但期望所获取的开发利润既不能过高也不能过低。因为过高就会导致出价较低，从而在取得该块土地的竞争中将得不到它;过低(如低于相同或相似的房地产开发活动的正常利润，或者低于将有关资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润)还不如将有关资金、时间和精力投到其他方面，这是基于机会成本的考虑。
假设开发法适用的估价对象：
假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开...
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出国留学网房地产估价师栏目精心整理推荐“房地产估价师2017理论与方法知识点：制定估价作业方案”一文，希望对广大读者有所帮助，想了解更多资讯，请继续关注本网。
一、估价作业方案的含义和内容
在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付日期的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划。
估价作业方案主要包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法;②拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;③预计需要的时间、人力和经费;④估价作业步骤和时间进度安排。
二、制定估价作业方案的思路
(一)拟采用的估价技术路线和估价方法
在明确了估价基本事项之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，避免不必要的无效劳动。因为不同的估价方法所需的资料不完全相同，有些资料可能是某些估价方法所不需要的。在前面介绍各种估价方法中已介绍了它们适用的估价对象，在此反过来，哪种类型的房地产在理论上适用哪些估价方法估价也应是清楚的。
在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。例如，开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的在建工程，理论上应当采用成本法、假设开发法估价;开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的房地产开发用地，理论上应当采用市场法、假设开发法估价;现成的写字楼、公寓，理论上应当采用市场法、收益法、成本法估价;现成的商场、商业门面，理论上应当采用收益法、市场法估价;现成的游乐场、影剧院，理论上应当采用收益法、成本法估价。
不同估价方法之间的关系有以下3 种：一是可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代。因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量房地产的价值，同时采用多种估价方法进行估价，可以使估价结果更加客观合理。二是可以相互补充。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，如在建工程;有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是可以相互引用。例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法求取;收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取;假设开发法中的开发完成后价值可以采用市场法、收益法求取。
因此，房地产估价师应当熟知、理解各来源：建设工程教育网种估价方法及其综合运用，结合估价对象，正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)估价方法进行估价。此外，有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法;收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法;具有开发或再开发潜力的房地产估价，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。
还需要指出的是，上述选用两种以上估价方法进行估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在...
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