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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：可行性研究报告的撰写
可行性研究报告作为房地产投资项目可行性研究结果的体现，是申请立项、贷款以及和有关各部门签订协议、合同时的必备资料。每个可行性研究报告须说明评估什么、为什么评估、得出什么结论和凭什么得出这些结论。通常由kfs委托房地产评估、咨询机构来撰写。
一、项目可行性研究报告的基本构成
在正式写作前，先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
㈠封面：要反映评估项目名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。
㈡摘要：用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的文字要字斟句酌，言必达意，字数以不超过1 000字为宜。
㈢目录：如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。
㈣正文：是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。对于一般的可行性研究报告，通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。报告的正文中应包括哪些内容，要视评估的目的和未来读者所关心的问题来具体确定。
㈤附表。包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。
㈥附图：辅助文字说明，使读者很快建立起空间的概念。附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附图中还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。
有时报告还应包括一些附件，如国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售(预售)许可证、审定设计方案通知书、建筑设计方案平面图、公司营业执照、经营许可证等。
二、项目可行性研究报告正文的写作要点
㈠项目总说明。应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估目的、报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。
㈡项目概况。应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。
㈢投资环境研究。包...
03-19
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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：风险分析
一、风险分析的界定
在项目经济评价中采用的基础数据(如投资、成本费用、租售价格、开发周期等)大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及做出的决策风险大。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。
盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
二、风险分析的一般过程和方法
项目风险分析的三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。
㈠风险辩识
□含义:是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法：专家调查法(如专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
开发投资过程中所面临的风险，包括系统风险和非系统风险两类。投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响房地产项目的成本和收入，对房地产项目的经济评价结果产生了影响。
㈡风险估计与评价常用方法
风险估计与评价：指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。
常用的风险评价的方法：
1.调查和专家打分法——适用于项目决策前期
依据资深专家的经验和决策者的意向，结论只是一种大致的程度值，只能作为进一步分析参考的基础。
2.解析法
含义：是在利用德尔菲法进行风险辩识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。
3.蒙特卡洛法
它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。
解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要有两种方法。区别：①解析方法：对影响现金流的各个现金源进行概率估计;蒙特卡洛法：在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。②解析法：变量≤3;蒙特卡洛法：变量>3。
三、概率分析的步骤与概率确定方法
风险分析中的解析...
03-19
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2018年房地产估价师《经营与管理》知识点：敏感性分析
一、敏感性分析的概念
含义：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：①找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;②研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;③比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
二、敏感性分析的步骤
敏感性分析4个步骤：⑴确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为FIRR，必要时也可以选用FNPV、开发利润等其他经济指标。⑵确定不确定性因素可能的变动范围。⑶计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。⑷通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。
进行敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。
三、单因素与多因素敏感性分析
□单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，假设各因素之间相互独立，每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。
□多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但要注意，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
□优点：它给kfs提供了关于项目盈利性的有用信息和它对变动因素的敏感性，同时指出了哪些因素是最关键的因素。
□缺点：该分析方法忽视了各因素之间的相互作用关系。在实际项目开发过程中，很可能有几个因素同时发生变化，因此有必要做更进一步的敏感性分析，以弥补上述方法的不足。
四、敏感性分析的“三项预测值”法
“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。其基本思路：对开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。
□作用：敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。
缺点：尚不能确定各种不确定性因素发...
03-19
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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：盈亏平衡分析
一、 盈亏平衡分析的基本原理
1.盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。投资项目：随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point, BEP)，在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。
2.基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
3.分类：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析 线性盈亏平衡分析最常用
4.当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。
5.当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。
6.线性盈亏平衡分析的基本公式是：
年销售收入方程：B=P×Q 年总成本费用方程：C=Cf+Cv×Q
式中，B销售收入，P销售单价，C总成本，Cf总固定成本，Cv单位变动成本，Q产销量。
当实现盈亏平衡时，有B=C
当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域;当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。
【例7-1】某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3 000万元，成本与产量呈线性关系。
【解】 单位产品变动成本：Cv=(7800—3000)/3=1600(元/件)
盈亏平衡产量：Q*=3000/(3 000—1600)=2.14(万件)
盈亏平衡价格：P*=1600+3 000/3=2600(元/件)
盈亏平衡单位产品变动成本：Cv*=3000—3000/3=2000(元/件)
【例】某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)。
【解】已知：总建筑面积Q=1×1.5=1万m2，房屋开发成本Cv=元/m2, P=8000元/m2, 则
由P×Q=Cf+Cv×Q得出Cf= (P-Cv)×Q=(8000-3000)×1.5=7500元/m2
二、房地产项目的盈亏平衡分析
□房地产项目的盈亏平衡分析：临界点分析和保本点分析，其差异在于平衡点的设置。
■临界点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风...
01-13
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| 2018年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题汇总 | |
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01-13
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2018年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题(十)
1、竞争导向定价法不包括()。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
答案D
2、进度计划管理通常采用横道图和( )。
A.资金流动计划图
B.网络图
C.直方图
D.控制图
答案B
3、工程成本控制的主要对象是主要费用的( )。
A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用
答案A
4、制定进度计划时，( )法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A.横道图
B.网络图
C.进行图
D.工序图
答案A
5、( )负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A.承包商
B.开发商
C.监理机构
D.建设主管部门
答案B
6.应用路线价法的前提条件是()。
A.土地形状较规则
B.街道较规整
C.地势较平坦
D.临街各宗土地的排列较整齐
答案BD
7.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
答案BC
8.下面属于构筑物的是( )。
A.烟囱
B.水塔
C.水井
D.屋顶
答案ABC
9.在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。
A.估价方法
B.估价目的
C.估价时点
D.估价对象状况
答案BCD
10.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格。
A.①②③④⑤⑥⑦
B.②①③⑤④⑥⑦
C.①③②④⑥⑤⑦
D.②①⑧④⑤⑥⑦
答案B
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01-13
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2018年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题(九)
1、( )是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。
A.直接观察法
B.间接观察法
C.采访法
D.报告法
答案：C
2、已知某市1999-2002年商业用房竣工面积分别为22万m2、31万m2、38万m2、42万m2。1999-2002年商业用房竣工面积平均发展速度是( )
A.124.05%
B.117.55%
C.32.3%
D.25.49%
答案：A
3、在编制概算时，零星工程费用一般按主要分项工程定额直接费总额的( )进行估算。
A.5%～8%
B.8%～10%
C.3%～5%
D.10%～12%
答案：A
4、建设工程总造价由( )构成。
A.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费
B.建设项目总费用+合理利润+税金
C.建设项目总费用+固定资产投资方向调节税
D.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税、贷款利息
答案：D
5、供给弹性是指由于影响供给的诸多因素发生变化后，供给量作出反应的程度。通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变化的程度。供给价格弹性系数是( )与( )的比值。
A.供给量变动率价格变动率
B.需求量变化率价格变化率
C.价格变化率供给量变化率
D.价格变动率需求量变化率
答案：A
6、对单个厂商而言，他按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡的条件是( )。
A.边际收益大于边际成本
B.边际收益等于边际成本
C.边际收益小于边际成本
D.A、B、C都不正确
答案：B
7、金融工具有多种多样，一般将其分为( )两类。
A.直接金融工具和间接金融工具
B.企业金融工具和个人金融工具
C.长期金融工具和短期金融工具
D.贷款金融工具和存款金融工具
答案：A
8、在现代经济条件下，各国金融机构体系一般包括四个部分，即( )。
A.中央银行、商业银行、政策性银行、国际银行
B.中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构
C.地方银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构
D.中央银行、工业银行、政策性银行、非银行金融机构
答案：B
9、我国《保险法》规定：“( )是投保人与保险人约定保险权利义务之间的协议。”
01-13
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2018年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题(八)
1、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。
A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间
答案：D
2、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。
A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况
答案：A
3、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
答案：A
解析：无收益不代表没有潜在收益，可根据类似写字楼的客观收益来估算收益价格。
5、某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中间值
C、任选其中之一
D、在三者的基础上综合分析决定
答案：D
解析：如果结果差别很大的话，不能简单地采用A、B、C方法决定最终结果，而要根据实际情况，综合考虑轻重程度后确定。
6、路线价法估价的第二个步骤为( )。
A、设定标准深度
B、选取标准宗地
C、编制深度百分率表
D、划分路线价区段
答案：A
7、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。
A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
答案：A
解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。
8、报酬率=( )+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
答案：B
9、房地产价格是由房地产的( )这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格
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2018年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题(七)
1、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为( )。
A、12.55%
B、12.00%
C、12.36%
D、12.68%
答案：A
2、国家颁布的《测量规范》和( )是房地产测量工作依据的主要规范性文件。
A、《建筑制图标准》
B、《建筑面积计算规则》
C、《地形图图式》
D、《建筑标准图集》
答案：C
3、物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行( )。
A、市场定位
B、有效的引导
C、预测
D、帮助
答案：B
4、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。
A、1020
B、1360
C、780
D、1040
答案：C
5、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。
A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影响
答案：A
6、下列哪项是物业管理中经营计划的核心。
A、经营费用估算
B、预算
C、预期收益估算
D、制定租金方案
答案：B
7、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。
A、增加
B、减少
C、不变
D、大幅度减少
答案：A
8、动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。
A、经营收人抵偿全部投资
B、全部现金流入抵偿全部现金流出
C、净收益抵偿全部投资
D、净收益现值抵偿全部投资
答案：C
9、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是( )。
A、商场
B、住宅
C、高尔夫球场
D、写字楼
答案：B
10、某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为( )平方米。
A、100000
B、120000
C、80000
D、160000
答案：A
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01-13
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2018年房地产估价师考试《经营与管理》模拟题(六)
1、近几年来，我国商品房销售数量连年稳步增长，全国商品房平均价格稳中趋升，房地产市场以较高的速度向前发展，上述事实反映了我国商品房( )的变化。
A.需求量
B.需求
C.需求和需求量
D.二者都不是
2、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增;当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减;继续增加可变要素的投 入， 将使总产量减少。上述经济学规律是( )。
A.边际收益递减规律
B.边际效用递减规律
C.生产要素递减规律
D.规模报酬递减规律
3、在完全竞争市场上，实现生产要素投入量的最大利润条件是( )。
A.MR=MC
B.AR=MC
C.MRP=MFC
D.MR=MC=AR=AC
4、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为( )。
A.供给量的变化
B.影响供给量的因素变化
C.供给的变化
D.影响供给的因素变化
5、( )是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。
A.边际产量
B.边际产值
C.边际收益产量
D.边际收益率
6、我国信用的主要形式是( )。
A.银行信用
B.商业信用
C.国家信用
D.民间信用
7、利率是一定时期内( )的比率。
A.平均利润与资本量
B.借贷资本量与利息量
C.利息额与本金
D.利息额与汇款额
8、一国政府通过中央银行确定的各种利率是( )。
A.市场利率
B.公定利率
C.固定利率
D.浮动利率
9、银行之间相互提供短期信贷市场称为( )。
A.货币市场
B.借贷关系
C.货币经营市场
D.同业拆借市场
10、保险合同的客体是指保险合同当事人的权利义务指向的对象，即( )。
A.被保险人的财产
B.被保险人的生命和健康
C.保险金
D.保险利益
参考答案：1、C 2、A 3、C 4、A 5、A 6、A 7、C 8、B 9、D 10、D
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